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第1章 绪论 2

1.1问题的提出 2

1.1.1实践的困惑 2

1.1.2理论的缺位 5

1.2研究现状 7

1.2.1研究主体及其视角 7

1.2.2国外学术研究述评 9

1.2.3国内学术研究述评 10

1.3研究思路和方法 12

1.3.1研究思路 13

1.3.2研究方法 15

1.3.2.1中观研究方法 15

1.3.2.2实证研究方法 16

1.4研究框架和主要结论 17

1.4.1全书框架 17

1.4.2各章节主要内容 18

1.5研究意义、创新和不足 19

1.5.1理论与实践价值 19

1.5.2创新和不足 21

1.5.2.1创新之处 21

1.5.2.2不足之处 23

第2章 购物中心的相关理论综述 24

2.1购物中心形成机制理论 24

2.1.1零售业态变迁理论 24

2.1.2城市空间结构理论 29

2.2购物中心开发机制理论 30

2.2.1区位理论回顾 30

2.2.1.1古典区位理论 31

2.2.1.2新古典学派 32

2.2.1.3行为组织学派 33

2.2.1.4结构主义学派 33

2.2.1.5新经济地理理论中的区位理论 33

2.2.2商业区位 34

2.2.3商圈研究 36

2.2.4城市发展研究与商业空间选择 42

2.3购物中心运行机制理论 44

2.3.1集聚理论 44

2.3.2外部性理论 46

2.4其他相关理论 48

2.4.1利益相关者理论 48

2.4.2消费者行为理论 51

第3章 购物中心的二重性研究 59

3.1定义和特征 59

3.1.1购物中心定义综述 59

3.1.2购物中心的特征 61

3.2购物中心的属性 63

3.2.1购物中心的商业属性 64

3.2.1.1零售业态及其范畴 64

3.2.1.2购物中心和零售业态关系的再认识 66

3.2.1.3购物中心的特殊性 67

3.2.1.4认识购物中心的二重性 68

3.2.2购物中心的地产属性 69

3.2.3购物中心的金融产品属性 70

3.3内涵的再认识 71

3.3.1购物中心是零售、地产和金融的融合体 71

3.3.2商业集聚是购物中心的外在表现形式 71

3.3.2.1集聚的形成 72

3.3.2.2集聚的特征 73

3.3.3小结 74

3.4分类及评价 75

3.4.1购物中心分类的重要性 75

3.4.2美国购物中心的分类和应用 76

3.4.2.1类型的演进 76

3.4.2.2类型划分及依据 77

3.4.2.3应用价值 83

3.4.3我国购物中心的分类及评价 84

3.4.3.1划分标准和类型 84

3.4.3.2分类的评价 88

3.4.4我国购物中心分类方法的初步探讨 90

3.4.5购物中心的比较 91

第4章 购物中心的产生、发展及影响评价 93

4.1各国／地区购物中心的发展历程 93

4.1.1美国购物中心发展研究 93

4.1.1.1形成历程 94

4.1.1.2产生机制 97

4.1.1.3开发特征 98

4.1.1.4模式创新 101

4.1.2日本购物中心发展研究 107

4.1.2.1发展历程 107

4.1.2.2开发特征 108

4.1.3中国香港购物中心发展研究 109

4.1.3.1发展历程 109

4.1.3.2开发特征 110

4.1.4中国内地购物中心发展研究 111

4.1.4.1发展历程 112

4.1.4.2统计数据 116

4.1.4.3发展特点 116

4.1.4.4北京购物中心发展概况 116

4.2购物中心产生的原因及影响力评价 118

4.2.1购物中心的生成机理 118

4.2.1.1城市空间结构的变化 118

4.2.1.2经济发展的作用 120

4.2.1.3科技进步的推动力 120

4.2.1.4消费需求的变化 121

4.2.1.5零售业态的创新 121

4.2.2购物中心开发的影响力评价 121

4.2.2.1微观经济分析 121

4.2.2.2中观经济分析 122

4.3购物中心典型案例分析 122

4.3.1美国购物中心 122

4.3.1.1 LV Fashion Show 122

4.3.1.2 Premium Outlets 123

4.3.1.3 Ontario Mills 125

4.3.1.4 The District at Green Valley Ranch 125

4.3.2加拿大艾德蒙顿购物中心 127

4.3.2.1项目概况 127

4.3.2.2建筑规划和开发 127

4.3.2.3商业功能和业态配比 128

4.3.2.4商圈客户群 130

4.3.2.5经营情况 131

4.3.3日本永旺购物中心 131

4.3.3.1概况 131

4.3.3.2购物中心调查 132

4.3.4香港朗豪坊购物中心 134

4.3.5北京金源时代购物中心 136

4.3.5.1区位分析 137

4.3.5.2业态调查 137

4.3.5.3服务设施 138

4.3.5.4评述 138

第5章 购物中心开发的基本要素 142

5.1区位要素 142

5.1.1区位的作用 142

5.1.1.1形成垄断优势 142

5.1.1.2发挥经济效应 143

5.1.2区位的选择 145

5.1.3区位的评价 147

5.1.3.1立地条件 147

5.1.3.2交通状况 148

5.1.3.3消费群体 149

5.1.3.4商业环境和发展潜质 150

5.2土地要素 150

5.2.1土地的获取 151

5.2.1.1经营性土地使用权的获取方式 152

5.2.1.2土地使用权年限的设定 154

5.2.2土地的价格 154

5.2.2.1土地价格的构成 154

5.2.2.2土地价格的形式 155

5.2.2.3土地价格的差异 155

5.3商业要素 160

5.3.1商圈分析 160

5.3.1.1范围设定 161

5.3.1.2基础调查 162

5.3.1.3识别消费者的特征和需求 162

5.3.2商业组合 163

5.3.2.1主题定位 163

5.3.2.2业态组合 165

5.3.3商户组合 165

5.3.3.1购物中心与商户的关系 165

5.3.3.2商户对购物中心的重要性 166

5.3.3.3商户的组合 168

5.3.3.4主力租户与其他商户的关系 168

5.3.3.5商户组合在经济上的重要性 169

5.3.4租金的测算 171

5.3.4.1影响租金的因素 172

5.3.5市场经济分析 173

5.3.5.1惯用的经济分析 173

5.3.5.2中观经济分析 173

5.4技术要素 177

5.4.1购物中心的规划设计 177

5.4.1.1建筑设计要求 177

5.4.1.2商业规划与建筑设计的协作 178

5.4.1.3店铺位置规划 179

5.4.1.4停车场的设计 180

5.4.2购物中心的管理 181

5.4.2.1管理的特点和方式 181

5.4.2.2管理的内容 182

5.5资本要素 183

5.6制度要素 186

5.6.1审批程序 186

5.6.2法制环境 186

第6章 购物中心开发实证研究：以Z-MALL为例 188

6.1 Z-MALL的由来 188

6.1.1在城市商业规划中产生 189

6.1.2在区域商业规划中形成 190

6.2 Z-MALL开发的基本要素分析 192

6.2.1区位要素分析 192

6.2.1.1立地条件——接近购买力 192

6.2.1.2交通状况——选址的通达性 193

6.2.1.3消费群体——商圈人口资源丰富并具购买力 201

6.2.1.4商业环境——竞争环境宽松 203

6.2.1.5发展潜质——产业区和城市新城居住区的交汇处 204

6.2.2土地要素分析 204

6.2.2.1土地一级开发对大型购物中心开发的影响分析 204

6.2.2.2土地价格确定 205

6.2.2.3用地指标 205

6.2.3商业要素分析 206

6.2.3.1商圈消费者调查 206

6.2.3.2商业组合 213

6.2.3.3商户组合 218

6.2.3.4店铺租金预测模型的构建 219

6.2.4技术要素分析 222

6.2.4.1商业规划和建筑规划的协作（建筑风格、动线规划、停车场） 222

6.2.4.2购物中心管理与购物中心开发的协同 225

6.2.5资本要素分析 225

6.2.5.1融资渠道的选择和拓展 225

6.2.6制度要素分析 229

6.3 Z-MALL开发的经济影响预评估 230

6.3.1微观经济效益分析 230

6.3.2中观经济效益分析 231

第7章 购物中心开发产业化研究 233

7.1购物中心开发产业化的提出和解析 233

7.1.1对购物中心开发产业化的含义阐释 233

7.1.2购物中心产业化发展阶段的划分 234

7.2购物中心产业化发展的特点 235

7.2.1美国五家购物中心开发商的典型案例研究 235

7.2.2美国购物中心产业化特点研究 243

7.3购物中心开发产业化的竞争力评价探索 251

7.3.1竞争力和产业竞争力的概述 252

7.3.2对购物中心产业竞争力的内涵探讨 253

7.3.3购物中心开发产业化的影响因素 255

7.3.4购物中心开发产业化和竞争力评价 258

7.3.5购物中心开发的产业化是产业竞争力的标志之一 260

第8章 中国购物中心开发的产业化模式探索 262

8.1中国购物中心开发行业存在的问题 262

8.1.1购物中心开发行业规模总量超速增长 262

8.1.2开发商各自为战 264

8.1.3租售结构尚不合理 265

8.1.4融资面临金融政策瓶颈 266

8.1.5专业人才匮乏 267

8.2中国购物中心开发行业产业化的构成要素 268

8.2.1产业化的基础——内资零售业 268

8.2.2产业化的动力——资本化 285

8.2.3产业化的手段——专业化 293

8.2.4产业化的保证——规范化 296

8.3中国购物中心产业化发展路径 297

8.3.1路径基点之一：融资渠道化 297

8.3.2路径基点之二：招租渠道化 299

8.3.3路径基点之三：专业化管理 300

8.3.4购物中心产业化路径的实现 301

第9章 结论 306

附录 306

附录1 Z-MALL商圈消费者调查问卷 306

附录2 主力店和小店铺租金调查数据 317

附录3 美国TOP50购物中心开发商基本资料汇总 323

参考文献 325

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