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项目一 不动产 1

任务一 识别不动产 1

一、不动产的定义 1

二、不动产的实物、权益与区位 1

三、范例与实训 6

任务二 不动产的分类与特性 6

一、不动产的分类 6

二、不动产的特性 8

三、范例与实训 12

四、技能训练——识别不动产 13

项目二 不动产价格及估价 15

任务一 不动产价格 15

一、不动产价格的概念 15

二、不动产价格的形成条件 15

三、不动产价格的类型 16

四、不动产价格影响因素 19

任务二 不动产估价 22

一、不动产估价类型 22

二、不动产估价原则 26

三、技能训练——不动产估价原则的应用 29

项目三 现金流量与时间价值 31

任务一 现金流量 31

一、现金流量概念 31

二、现金流量图 31

三、现金流量表 32

四、技能训练——现金流量及流量图的应用 32

任务二 资金时间价值 33

一、资金时间价值概念 33

二、利息与利率 34

三、单利计息与复利计息 34

四、名义利率与实际利率 34

五、技能训练——单利计息与复利计息 35

任务三 资金等效值与复利计算 35

一、资金等效的概念 35

二、复利系数及应用 36

三、综合训练——复利系数的应用 39

项目四 不动产估价的程序 41

任务一 确定土地估价事项 41

一、确定土地估价对象 41

二、确定土地估价目的 42

三、界定地价定义 42

四、范例与实训 42

任务二 不动产估价资料收集 43

一、资料清单 43

二、资料收集的方法及要求 44

三、范例与实训 44

任务三 不动产估价现场勘查 48

一、踏勘的目的 48

二、踏勘的内容 49

三、现场调查踏勘方法 49

四、现场踏勘记录 49

任务四 土地估价报告撰写 50

一、估价报告 50

二、土地估价报告撰写规范格式 50

任务五 土地估价报告审核 56

任务六 技能训练——地价定义 60

一、范例 60

二、实训 61

项目五 市场比较法及其应用 63

任务一 市场比较法的基本原理 63

一、市场比较法的概念 63

二、市场比较法的原理 63

三、市场比较法的基本公式 63

四、市场比较法的特征与适用范围 65

任务二 市场比较法的估价步骤 65

一、明确估价事项 65

二、调查与选择比较案例 66

三、确定价格可比基准（建立价格可比基础） 68

四、交易情况修正 71

五、估价期日修正 74

六、区域因素比较与修正 76

七、个别因素比较与修正 78

八、其他相关修正——土地使用年期修正、容积率修正等 80

九、土地价格的最终确定 81

任务三 市场比较法的综合应用 81

一、范例 81

二、综合实训 87

任务四 强化训练 91

项目小结 92

项目六 收益还原法及其应用 94

任务一 收益还原法基本原理 94

一、收益法的概念 94

二、收益法的理论依据 94

任务二 评估工作程序 95

一、明确估价事项 95

二、拟定估价方案 97

三、资料收集与整理 99

四、实地踏勘 100

任务三 评估过程——纯收益求取 101

一、纯收益求取 101

二、纯收益求取注意事项 106

三、纯收益求取技能训练 106

任务四 评估过程——报酬率求取 107

一、报酬率实质 107

二、报酬率求取方法 107

任务五 评估过程——收益还原法公式及计算 109

一、常用计算公式 109

二、收益还原法公式及计算技能训练 110

项目小结 113

项目七 成本法及其应用 114

任务一 成本逼近法的基本原理 114

一、成本逼近法的概念 114

二、成本法的理论依据 114

三、成本法的特点及适用范围 114

四、成本法评估步骤 115

五、范例与实训 116

任务二 不动产价格构成及基本公式 116

一、不动产价格构成 116

二、成本法的基本公式 121

三、范例与实训 122

任务三 重新购建价格 123

一、重新购建价格的概念 123

二、重新购建价格的求取思路 123

三、建筑物重新购建价格含义 124

四、建筑物重新购建价格的求取方法 124

任务四 建筑物折旧 126

一、建筑物折旧的概念与原因 126

二、求取建筑物折旧的方法 128

三、技能训练——建筑物折旧计算 136

四、注意事项 138

任务五 成本法逼近法的综合应用 139

项目小结 139

项目八 假设开发法及其应用 141

任务一 假设开发法的基本原理 141

一、假设开发法的概念 141

二、假设开发法的理论依据 141

三、假设开发法的特点与适用范围 142

四、假设开发法评估土地价格的公式 142

任务二 假设开发法估价程序 143

一、假设开发法估价基本步骤 143

二、查清待估不动产的基本情况 143

三、确定最佳的开发利用方式 145

四、确定开发建设周期 145

五、确定开发完成后的不动产价值 146

六、估计开发成本 148

七、估算利息 150

八、估算利润 150

九、土地价格的计算 151

任务三 假设开发法综合技能训练 151

一、范例 151

二、实训 156

项目小结 157

项目九 基准地价修正系数法 159

任务一 基准地价评估理论 159

一、基准地价概述 159

二、基准地价评估 160

三、基准地价系数修正法 161

任务二 评估工作程序 162

一、明确估价事项 162

二、拟定估价方案 163

三、资料收集与整理 166

四、实地查勘 166

任务三 评估过程——基准地价系数修正法求取 168

一、测算过程 168

二、评估注意事项 174

三、技能训练 175

任务四 技能训练——基准地价系数修正的综合应用 176

一、范例 176

二、实训 178

项目小结 180

项目十 其他估价方法 181

任务一 路线价法 181

一、路线价法的基本原理 181

二、路线价法估价步骤 182

任务二 长期趋势法 186

一、长期趋势法的基本原理 186

二、线性趋势分析法 187

三、非线性趋势分析法 189

四、二次曲线趋势法 191

任务三 高层建筑地价分摊法 192

一、按建筑面积分摊 192

二、按房地价值分摊 193

三、按剩余技术分摊 193

项目小结 194

项目十一 不动产估价的技术路线与方法 195

任务一 土地出让类（包括补交出让金） 195

一、相关规定 195

二、评估原则 196

三、土地出让估价特点 196

四、评估方法的运用 196

五、特殊情况下需注意的事项 198

六、技能训练——补交出让金价格评估 200

任务二 土地及房地产抵押类 202

一、相关规定 202

二、土地抵押估价的注意事项 204

三、估价方法的选择与确定 205

任务三 土地转让价格评估 210

一、土地转让的相关规定 210

二、估价方法的选择与确定 211

三、技术训练 212

任务四 国有土地上的房屋征收评估 213

一、相关规定 213

二、房地产征收估价特点 216

三、估价方法的选择与确定 216

任务五 房地产司法鉴定类估价 223

一、房地产司法鉴定评估相关规定 223

二、司法鉴定类房地产估价特点 224

三、估价方法的选择与确定 225

任务六 房屋租赁价格评估 234

一、房屋租赁价格管理的法律法规 234

二、房屋租赁价格评估的特点 235

三、估价方法的选择与确定 235

任务七 房地产保险估价 238

一、房地产保险概述 238

二、房地产保险估价特点 238

任务八 房地产课税估价 242

一、房地产课税估价概述 242

二、房地产课税估价的类型 242

三、范例与实训 245

项目十二 不动产估价报告撰写 249

任务一 土地估价报告规范格式基本内容 249

一、土地估价报告规范格式的基本内容 249

二、土地估价技术报告规范格式的基本内容 254

任务二 不动产估价报告风险控制 261

一、技术路线错误及风险 261

二、方法应用错误产生的风险与控制 263

三、参数确定错误产生的风险与控制 263

四、估值风险与控制 264

五、报告格式错误产生的风险与控制 264

六、其他错误产生的风险 265

七、风险控制技能训练——估价报告改错 265

项目小结 271

主要参考文献及资料 273

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