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总序 1

第一章 不动产与不动产价格 1

第一节 不动产 1

一、不动产的概念 1

二、不动产的特性 4

三、不动产的分类 8

第二节 不动产价格 9

一、不动产价格的概念 9

二、不动产价格的形成 9

三、不动产价格的类型 10

第三节 不动产价格影响因素 15

一、一般因素 15

二、区域因素 22

三、个别因素 23

复习思考题 23

第二章 不动产估价 25

第一节 不动产估价概述 25

一、不动产估价的概念 25

二、不动产估价的意义 27

三、不动产估价的范围 28

第二节 不动产估价的原则 30

一、合法性原则 30

二、最有效使用原则 31

三、估价期日原则 32

四、替代原则 32

五、供求原则 33

六、预期收益原则 33

七、贡献原则 33

八、公平原则 34

第三节 不动产估价的一般程序 34

一、明确估价目的 34

二、拟定估价作业方案 34

三、搜集整理估价所需资料 35

四、实地查勘估价对象 36

五、选用估价方法运算 36

六、确定估价结果 36

七、撰写估价报告 36

八、估价资料归档 37

复习思考题 37

第三章 市场比较法 38

第一节 市场比较法的基本原理 38

一、市场比较法的概念 38

二、市场比较法的理论依据 38

三、市场比较法的基本公式 39

四、市场比较法的特点与适用范围 40

第二节 市场比较法的估价步骤 40

一、搜集交易实例 40

二、选取可比实例 41

三、建立价格可比基础 42

四、进行交易情况修正 43

五、进行交易日期修正 45

六、进行区域因素修正 46

七、进行个别因素修正 49

八、求取比准价格 51

第三节 市场比较法应用举例 52

一、应用案例一 52

二、应用案例二 53

三、应用案例三 55

复习思考题 57

第四章 收益法 58

第一节 收益法的基本原理 58

一、收益法的称谓 58

二、收益法的概念 58

三、收益法的理论依据 58

四、收益法的基本公式 59

五、收益法的特点和适用范围 65

第二节 收益法的估价步骤 65

一、搜集整理资料 65

二、确定总收益 66

三、确定总费用 66

四、计算净收益 68

五、确定资本化率 68

六、求取收益价格 71

第三节 收益法的特例 71

一、单独求取土地收益价格 71

二、单独求取建筑物收益价格 73

第四节 收益法应用举例 74

一、应用案例一 74

二、应用案例二 74

三、应用案例三（利用收益法评估承租土地使用权价格） 75

复习思考题 77

第五章 成本法 78

第一节 成本法的基本原理 78

一、成本法的概念 78

二、成本法的理论依据 78

三、成本法的基本公式 79

四、成本法的特点与适用范围 83

第二节 成本法的评估步骤 84

一、收集整理资料 84

二、估算重新购建价格 84

三、建筑物折旧 86

四、求取积算价格 92

第三节 成本法应用举例 92

一、应用案例一 92

二、应用案例二 93

三、应用案例三 94

复习思考题 95

第六章 假设开发法 96

第一节 假设开发法的基本原理 96

一、假设开发法的概念 96

二、假设开发法的理论依据 96

三、假设开发法的特点与适用范围 96

第二节 假设开发法的计算公式 98

一、基本公式 98

二、具体公式 99

三、我国香港和台湾地区及日本的计算公式 99

第三节 假设开发法的估价步骤 100

一、调查待估不动产的基本情况 100

二、选择最佳的开发利用方式 101

三、估计开发经营期 101

四、预测开发完成后不动产的总价格 102

五、估算成本费用及利税 102

六、求取估价对象价格 104

第四节 假设开发法应用举例 105

一、单纯的地价评估 105

二、旧有房地产和在建工程价格评估 108

三、开发商预期利润的测算 109

四、建筑费及专业费最高控制标准的测算 110

复习思考题 111

第七章 基准地价系数修正法 112

第一节 基准地价评估 112

一、基准地价概述 112

二、城镇基准地价评估 114

三、农用地基准地价评估 123

四、基准地价更新 126

第二节 基准地价系数修正法 130

一、基准地价系数修正法的基本原理 130

二、基准地价系数修正法的估价步骤 130

第三节 基准地价系数修正法应用举例 132

一、应用案例一 132

二、应用案例二 134

三、应用案例三 136

复习思考题 138

第八章 其他估价方法 139

第一节 路线价法 139

一、路线价法的基本原理 139

二、路线价法的估价步骤 141

第二节 长期趋势法 145

一、长期趋势法概述 145

二、线性趋势分析法 147

三、非线性趋势分析法 149

四、二次曲线趋势法 150

第三节 高层建筑地价分摊法 151

一、按建筑面积分摊 152

二、按房地价格分摊 152

三、按剩余技术分摊 153

第四节 应用举例 154

一、应用案例一：路线价法 154

二、应用案例二：长期趋势法 159

三、应用案例三：高层建筑地价分摊法 163

复习思考题 164

第九章 不动产估价报告撰写 165

第一节 估价报告的内容与格式 165

一、房地产估价报告的内容与格式 165

二、土地估价报告的内容与格式 168

第二节 估价报告撰写中常见错误分析 169

一、技术路线错误 169

二、方法运用错误 169

三、参数确定错误 171

四、报告格式错误 173

五、土地估价技术报告中常见错误分析 175

六、房地产和土地估价报告中其他常见错误 179

复习思考题 181

第十章 不动产估价制度 182

第一节 中国不动产估价制度 182

一、中国内地不动产估价制度 182

二、中国香港特别行政区不动产估价制度 183

第二节 国外不动产估价制度 184

一、英国不动产估价制度 184

二、美国不动产估价制度 187

第三节 国际评估准则 190

一、国际评估准则委员会的产生背景及其宗旨 190

二、国际评估准则的内容体系 191

复习思考题 191

附录一“土地估价报告规范格式（一般格式）”的基本内容 192

附录二“土地估价技术报告（文字式）”的基本内容及其说明 197

附录三“土地估价报告（表格式）”的基本内容 205

附录四2007年全国土地估价师资格考试试题 212

附录五二○○三年全国房地产估价师执业资格考试试题 271

主要参考文献 302

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