城市房屋征收估价技术体系研究PDF格式文档图书下载

1绪论 1

1.1城市房屋征收问题成为城市“死结”问题 1

1.2国内外征收补偿制度的不同特点 2

1.2.1我国城市房屋征收补偿制度 2

1.2.2国外的征收补偿制度 5

1.3征收补偿估价技术体系研究的价值 6

1.3.1征收补偿估价研究的目标 6

1.3.2征收补偿估价研究的理论价值 7

1.3.3征收补偿估价研究的现实意义 8

1.4征收补偿估价方法的研究现状 8

1.4.1国外对于征收估价的研究现状 8

1.4.2国内对于征收估价的研究现状 11

1.4.3国内外的研究现状评述 14

1.5征收补偿估价方法研究的理论基础 15

1.5.1地租理论 15

1.5.2区位理论 16

1.5.3博弈理论 17

1.6征收补偿估价方法的研究内容与技术路线 19

1.6.1研究内容 19

1.6.2研究方法 20

1.6.3研究的技术路线 21

1.7解决的关键问题和研究的创新点 21

1.7.1解决的关键问题 21

1.7.2研究的创新点 22

2市场化征收估价技术体系的结构框架 24

2.1现行房地产估价理论与征收估价体系的不足 24

2.1.1估价规范自身的局限性 24

2.1.2传统估价方法的不足 26

2.1.3现有征收估价体系的不足 26

2.2市场化征收估价技术体系的形成 30

2.2.1市场化征收的博弈分析 31

2.2.2市场化征收的内涵 33

2.2.3市场化征收估价技术体系的结构 33

本章小结 36

3市场化征收估价方法与估价技术路线研究 37

3.1市场化征收估价方法选择的基本原则 37

3.2市场化征收估价方法与估价技术路线 40

3.2.1征收估价方法的要求 40

3.2.2城市房屋的分类 41

3.2.3城市区域的分类 41

3.2.4住宅房屋估价方法与估价技术路线的内容 42

3.2.5非住宅房屋估价方法与估价技术路线的内容 47

本章小结 52

4市场化征收估价区位划分研究 53

4.1市场化征收估价区位划分的目的和作用 53

4.2市场化征收估价区位划分的原则与要求 54

4.3市场化征收估价区位划分方法 55

4.3.1区位划分的可选方法比较 55

4.3.2图形单元法的提出 59

4.3.3可比实例与标准样本房屋选取的要求 62

4.3.4可比实例的选取方法 64

4.4实证分析：南京市主城区利用图形单元法划分征收估价区位 68

本章小结 77

5市场化征收估价技术参数与估价模型研究 78

5.1技术参数研究的内容 78

5.2报酬率的确定方法研究 81

5.2.1已有的报酬率求取方法的分析 81

5.2.2改进的市场提取法 83

5.3成新率的确定方法研究 85

5.3.1房屋建筑物折旧的求取方法 85

5.3.2成新率的确定方法 86

5.4区域因素、个别因素的修正系数确定方法研究 87

5.4.1区域因素的确定 87

5.4.2个别因素的确定 90

5.4.3 区域因素、个别因素的修正系数的确定 94

5.5市场比较法估价模型的改进 101

5.5.1市场比较法的基础数学模型 101

5.5.2市场比较法的改进数学模型 102

5.6实证分析：南京市主城区的征收估价技术参数与估价模型 103

5.6.1南京市主城区报酬率的确定 103

5.6.2南京市主城区成新率评分修正系数的确定 106

5.6.3南京市主城区区域因素、个别因素的修正系数的确定 106

5.6.4南京市主城区市场比较法估价模型的确定 116

本章小结 117

6市场化征收估价技术体系的影响与配套措施研究 119

6.1市场化征收估价模式的政策效应影响与对策 119

6.1.1对存量房市场的影响与对策 119

6.1.2对政府角色的影响与对策 122

6.2市场化征收中的最低补偿保障措施研究 123

6.2.1征收中保障措施的作用 124

6.2.2最低补偿保障方式的确定 125

6.3“地大于房”的土地使用权补偿措施研究 126

6.3.1“地大于房”的土地使用权补偿的原因 127

6.3.2“地大于房”的土地使用权估价的方法 128

6.4征收估价区位及参数的更新措施 131

6.4.1城市房屋征收估价区位划分的更新 131

6.4.2住宅房屋征收估价主要参数的更新 132

6.4.3非住宅房屋征收估价主要参数的更新 132

本章小结 133

7总结与展望 134

7.1全文总结 134

7.2本书展望 135

参考文献 146

附录 146

附录1南京市一级征收分区住宅区域修正系数测算结果 146

附录2南京市一级征收分区住宅成套因素a11修正系数表 146

附录3南京市一级征收分区住宅结构因素a12修正系数表 146

附录4南京市一级征收分区住宅成新因素a13修正系数表 147

附录5南京市一级征收分区住宅朝向因素a14修正系数表 147

附录6南京市一级征收分区住宅层次因素a15修正系数表 147

附录7南京市一级征收分区住宅功能因素a16修正系数表 147

附录8YZ市国有土地上房屋征收评估技术细则 147

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