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第一章 绪论 1

第一节 研究背景、意义 1

第二节 主要内容、基本观点与重点 2

一 主要内容 2

二 基本观点 3

三 研究重点 4

第三节 研究思路与技术路线 4

一 研究思路 4

二 技术路线 5

第四节 主要创新 6

一 本书揭示了交易公平的基本核心是双方自愿的行为，这是人的基本权利，理应受到尊重 6

二 本书提出适应性补偿以及特定条件下产生的收益预期补偿的观点，这是社会公平的基本条件之一 6

三 以房屋征收为视角，提出了权益抗争人的内涵、性质及其过程转变 6

四 加强公共利益项目后期运营的监管 6

第二章 国内外相关研究及理论实践基础 7

第一节 国内外相关研究 7

一 国内相关研究 7

二 国外相关研究 12

第二节 理论基础 16

一 征收补偿理论 16

二 公平理论 18

三 博弈论 26

四 新公共服务理论 26

五 公共利益理论 27

六 政府失灵论与市场失灵论 28

第三节 发达国家和地区房屋征收补偿借鉴 29

一 美国 29

二 英国 30

三 日本 31

四 新加坡 31

五 中国香港 32

六 中国台湾 32

七 借鉴与启示 32

第三章 房屋征收与补偿的法理基础 34

第一节 房屋征收补偿的法理背景 34

一 房屋征收法律进程 34

二 新颁《征收与补偿条例》主要内容 37

三 房屋征收补偿的法律优化 38

四 存在的主要问题 41

第二节 房屋征收补偿的法理性质 46

一 征收补偿的性质 46

二 公共利益问题 50

第三节 房屋征收补偿的法理依据 50

一 被迫交易的合法性依据 50

二 被迫交易是以合理且足够多的补偿为前提 52

三 价值低估与强制成交的不公平性依据 53

第四章 价格博弈视角下的实质公平分析 55

第一节 房屋征收与补偿的市场公平 55

一 公平补偿原则 55

二 市场公平 57

三 形式公平与实质公平 58

第二节 评估定价的错误假设 61

一 假设交易自愿，不计“被迫”成本 61

二 假设房屋是单纯自然空间，忽视人文社会属性 62

三 假设评估公平公正，忽视政府潜在影响 63

四 假设房屋孤立存在，放任外部不经济 63

第三节 房屋征收实质公平补偿的修正 63

一 被迫交易 63

二 房屋人文社会属性 64

三 独立评估 64

四 保障因素 65

第四节 价格博弈及其公平补偿 66

一 价格博弈模型 66

二 房屋征收补偿的讨价还价要素 68

第五节 权益抗争人的性质转变及形成过程 72

一 权益抗争人的内涵 72

二 权益抗争人的性质 73

三 权益抗争人的形成过程 74

四 权益抗争人的合法权益保障 77

五 案例分析 79

第五章 政府职能及其转变分析 85

第一节 政府职能的本质 85

一 政府职能 85

二 房屋征收过程中的地方政府职能 85

三 政府职能转变 86

第二节 房屋征收中的政府职能错位 87

一 “公共利益”的滥用 87

二 利用征收谋取私利 87

三 公共利益与商业利益的相互交织 88

第三节 房屋征收中地方政府行为分析 89

一 地方政府具有垄断地位 89

二 地方政府在土地征收中的利益驱动 90

三 房屋征收法律法规的不健全 91

四 政府主导房屋征收模式不完善 91

第四节 政府角色及其利益制衡 93

一 政府扮演“双重角色” 93

二 严格控制政府征收权利的放大 93

三 征收协调机制的探索 94

第六章 城市人居生存环境分析 96

第一节 城市人居环境 96

第二节 城市人居平衡系统 97

一 人居平衡的提出 97

二 系统内涵 97

三 系统层次 97

四 系统结构 98

第三节 城市人居最低生存标准 101

一 人居平衡的临界点 101

二 满足生活最低标准的需求与公平分析 102

第四节 最低生活标准或生存底线实证 107

一 原理 109

二 模型与方法 109

第七章 房屋征收补偿完全市场价值 115

第一节 房屋征收补偿完全市场价值的内涵 115

一 房屋征收补偿存在的主要问题 115

二 房屋征收补偿完全市场价值的内涵 116

第二节 房屋征收补偿完全市场价值体系的设计原则 117

一 系统性设计原则 117

二 保障性原则 118

三 可操作性原则 118

第三节 房屋征收补偿完全市场价值体系指标选取准则 118

一 系统性 118

二 科学性 118

三 客观性 118

四 可量化 119

五 预见性 119

第四节 房屋征收补偿完全市场价值的指标构成 119

一 房屋与土地本身的价值 119

二 被征收人被迫增加的社会成本 120

三 房屋及土地的未来发展权收益 122

第五节 房屋征收补偿完全市场价值的量化分析 125

一 指标数据的收集 125

二 指标的量化 126

三 指标权重的确定 131

四 完全市场价值的确定 132

第六节 房屋征收补偿完全市场价值的实证分析 133

一 数据来源 133

二 数据信息 133

三 数据处理 136

四 结果分析 138

第八章 公平机制创新 140

第一节 构建房屋征收补偿的完全市场价值体系 140

一 构建完全市场价值体系 140

二 充分地保障居者有其屋的权利 140

三 明确被征收人因房屋征收而被迫增加的社会成本 140

四 赋予被征收人分享土地未来发展权收益的权利 140

第二节 建立房屋征收行为制约机制 141

一 社会力量评估政府业绩 141

二 建立责任追究机制 141

三 构建正当的征收法律程序 141

第三节 建立房屋征收监督机制 142

一 科学构建监督机制 142

二 加强公共利益项目后期运营的监管 142

三 建立房屋征收第三方独立公正机构 142

第四节 建立价格质询机制 143

第五节 建立被征收人的跟踪服务机制 143

一 提供后续跟踪服务预算 143

二 政府应为困难居民提供多种住房选择 143

三 建设拆迁安置临时过渡板房 144

第九章 结论与展望 145

第一节 结论 145

一 房屋征收补偿不能简单地采用“公平的市场评估价” 145

二 政府实施房屋征收存在对土地未来利用方向的不确定性 145

三 在房屋征收补偿过程中，政府存在错误的行政逻辑 145

四 高度重视房屋征收补偿中权益抗争的转变过程 146

五 关注最弱人居环境系统，保障最低生存空间 146

六 创新征收补偿机制 146

第二节 展望 146

一 如何改变政府双重角色，如何从利益格局中退出，研究有待深入 146

二 对城市房屋的国有土地所有权及其价值研究不够 147

三 人居生存临界点的研究不够精准 147

附录 148

附录一 南昌市地铁一号线建设房屋征收补偿情况调研报告 148

附录二 各城市征收细则中非市场价值的比较分析 165

附录三 2001—2011年国有土地上房屋征收（拆迁）补偿政策、变化特点及焦点事件 170

附录四 国有土地上房屋征收补偿法规演变轨迹 177

附录五 第六章 相关数据 182

附录六 某市2010年房屋征收（拆迁）项目补偿协议（摘录） 191

参考文献 200

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