物业管理与业主权利PDF格式文档图书下载

第一章 物业管理法律关系 1

第一节 物业与物业管理 1

一、物业及其基本属性 1

（一）物业的概念 1

（二）物业的基本属性 3

（三）物业范围的构成 4

（四）物业权属范围的界定 5

（五）物业的种类 7

二、房地产物业管理 7

（一）房地产物业管理的概念 7

（二）物业管理的源起 8

（三）物业管理的法律属性 9

（四）现代物业管理的基本特征 10

（五）物业管理的基本类型 12

（六）物业管理的具体内容 13

（七）物业管理的制度模式 14

第二节 房地产物业管理法律关系 15

一、物业管理法律关系的概念 15

二、物业管理法律关系的基本属性 16

（一）有关物业管理法律关系基本属性的代表性观点 16

（二）物业管理法律关系基本属性的认定 17

三、物业管理法律关系的基本特征 18

四、物业管理法律关系的构成 18

（一）物业管理法律关系主体 18

（二）物业管理法律关系客体 23

（三）物业管理法律关系内容 23

第二章 业主与业主权利 24

第一节 业主与业主自治机构 24

一、业主 24

（一）业主的概念 24

（二）业主的法律地位 25

（三）业主的类型 25

（四）业主的一般性权利与义务 27

二、业主大会 28

（一）业主大会的法律地位 28

（二）业主大会的组成 28

（三）业主大会的成立 29

（四）业主大会的职权与职责 30

（五）业主大会的工作方式 30

三、业主委员会 31

（一）业主委员会的法律地位 31

（二）业主委员会的法律资格 31

（三）业主委员会的组成与产生 32

（四）业主委员会的职权与职责 34

（五）业主委员会的工作方式 35

第二节 业主权利的类型化分析 36

一、业主的自益权 36

（一）业主在物业管理方面的自益权 37

（二）业主在非物业管理方面的自益权 38

二、业主的共益权 40

（一）业主共益权的概念与基本特征 40

（二）业主共益权的具体类型 42

第三章 物业管理企业（公司） 45

第一节 物业管理企业（公司）的法律地位 45

一、物业管理企业（公司）的法律地位 45

二、物业管理企业（公司）的基本类型 46

第二节 物业管理企业（公司）的设立 49

一、物业管理企业（公司）设立的基本条件 49

（一）公司型物业管理企业设立的基本条件 50

（二）非公司型物业管理企业设立的基本条件 51

二、物业管理企业（公司）设立的方式 52

三、物业管理企业（公司）设立的法定程序 53

（一）物业管理企业（公司）的发起 53

（二）物业管理企业（公司）的申请审批 55

（三）物业管理企业（公司）的设立登记 56

（四）物业管理企业（公司）资质等级的认定 58

第三节 物业管理企业（公司）的内部治理结构 58

一、物业管理企业（公司）的意思型治理结构 58

（一）公司型物业管理企业的意思型治理结构 58

（二）非公司型物业管理企业的意思型治理结构 59

二、物业管理企业（公司）的管理型治理结构 59

（一）传统直线型企业科层结构 60

（二）现代分权型企业科层结构 60

第四节 物业管理企业（公司）的资质与管理 61

一、物业管理企业（公司）的资质等级与条件 62

二、物业管理企业（公司）资质等级的认定 63

三、物业管理企业（公司）资质等级的管理 64

（一）资质管理的机关 64

（二）资质管理的基本内容 65

（三）违反资质管理的法律责任 65

第四章 物业管理合同 67

第一节 物业管理合同的法律属性 67

一、物业管理合同的概念与特征 67

（一）物业管理合同的概念 67

（二）物业管理合同的法律特征 67

二、物业管理合同的法律性质 69

（一）有关物业管理合同法律性质的代表性观点 69

（二）物业管理合同属于合同法未作明确规定的复合合同 70

三、物业管理合同的基本类型 71

（一）前期物业管理合同与约期物业管理合同 71

（二）集体性物业管理合同与单一性物业管理合同 71

（三）一般性物业管理合同、类别性物业管理合同与个别性物业管理合同 72

第二节 物业管理合同与业主公约的关系 72

一、业主公约 72

（一）业主公约的法律性质 72

（二）业主临时公约的具体内容 73

（三）业主公约的具体内容 74

二、物业管理合同与业主公约的关系 75

（一）物业管理合同与业主公约的比较 75

（二）物业管理合同与业主公约的相互关系 77

第三节 物业管理合同的主要内容 80

一、前期物业管理合同的主要内容 80

二、约期物业管理合同的主要内容 81

（一）主要条款模式 81

（二）主要条款与约定事项相结合模式 82

（三）具体权利义务模式 83

第四节 物业管理合同当事人的权利与义务 83

一、业主的合同权利与义务 83

（一）业主的合同权利 83

（二）业主的合同义务 84

二、业主委员会的合同权利与义务 84

（一）业主委员会的合同权利 85

（二）业主委员会的合同义务 86

三、物业管理企业（公司）的权利与义务 87

（一）物业管理企业（公司）的合同权利与义务 87

（二）物业管理企业（公司）的法定权利与义务 90

第五节 物业管理合同的违约责任 93

一、业主与物业管理企业（公司）在物业管理合同履行的责任范围 93

（一）物业管理企业（公司）的责任范围 93

（二）业主的责任范围 96

二、物业管理合同违约及其具体情形 98

（一）物业管理合同违约的法律特征 98

（二）物业管理合同违约的具体情形 99

三、物业管理合同违约的归责原则 100

（一）归责原则的一般含义 100

（二）合同违约的一般归责原则 100

（三）物业管理合同违约的归责原则 102

四、物业管理合同违约的法律责任形式 103

第五章 物业管理业务 106

第一节 前期物业管理 106

一、前期物业管理概述 106

（一）前期物业管理的界定 106

（二）前期物业管理中的当事人 107

（三）前期物业管理的主体 108

（四）前期物业管理企业的招标与选聘 109

（五）前期物业管理的主要事项 109

二、物业接管验收 110

（一）物业接管验收的性质与法律特征 110

（二）物业接管验收的基本内容 113

（三）物业接管验收交接双方的法律责任 119

（四）物业接管验收的法律效力 119

三、《临时业主公约》的制定与具体内容 121

（一）《临时业主公约》的性质与法律意义 121

（二）《临时业主公约》的具体内容 122

四、前期物业管理的具体事项 122

（一）一般性的物业管理服务事项 123

（二）前期物业管理人的权利与义务 123

五、前期物业管理费用的承担 124

（一）前期物业管理费用的承担 124

（二）前期物业管理费用的收取方式 126

第二节 约期物业管理 127

一、物业使用的管理与维护 127

（一）公共物业使用的管理与维护 127

（二）物业装修、设备安装与物业设施智能化的管理 130

（三）物业的维修与管理 135

二、物业专项服务 136

（一）公共性物业服务 136

（二）物业环境服务 137

（三）物业保安服务 137

（四）社区管理服务 137

（五）特殊性物业服务 138

三、房地产物业维修基金与管理 138

（一）关于住房维修基金的性质与用途 139

（二）关于住房维修基金的交纳办法 139

（三）关于住房维修基金的使用与管理 139

（四）关于住房维修基金的最终归属 139

四、物业管理收费 140

（一）物业服务收费的基本原则 140

（二）物业服务收费的具体方式 142

（三）物业服务收费的构成 143

（四）业主对物业服务收费的监督 143

（五）物业服务收费的承担 144

第六章 物业管理侵权的一般原理 145

第一节 物业管理侵权的界定 145

一、物业管理侵权的概念 145

（一）民事侵权行为的界定与类型 145

（二）物业管理侵权的界定 147

二、物业管理侵权的侵权人 148

（一）物业管理侵权人的界定 148

（二）物业管理侵权人的类型 149

三、物业管理侵权的法律属性 149

（一）物业管理侵权总体上应归于一般民事侵权的范畴 149

（二）物业管理侵权是随现代物业管理的兴起而产生的一类民事侵权 151

（三）在物业管理过程中因物业本身而引起的侵权应归入特殊民事侵权的范畴 153

四、物业管理侵权的基本特征 153

（一）物业管理侵权与传统一般民事侵权的比较 153

（二）物业管理侵权与物业管理违约的比较 155

（三）物业管理侵权与物业管理违约的竞合 157

第二节 一般物业管理侵权的构成 158

一、物业管理企业（公司）的加害行为 159

（一）物业管理企业（公司）加害行为的认定 159

（二）物业管理企业（公司）加害行为的分类 160

二、业主损害事实的发生与存在 161

（一）业主损害事实的基本特征 161

（二）业主损害事实的基本形态 162

三、物业管理企业（公司）的加害行为与业主损害事实之间存在因果关系 162

（一）侵权法上因果关系的界定 162

（二）物业管理企业（公司）加害行为与业主损害事实之间存在因果关系的认定 163

四、物业管理企业（公司）存在过错 165

（一）侵权法理上的过错 165

（二）物业管理企业（公司）过错的认定 165

第三节 物业管理侵权的类型化分析 166

一、物业管理侵权的一般类型 166

（一）人身权属类的物业管理侵权的基本概述 167

（二）财产权属类的物业管理侵权的基本概述 167

二、物业管理侵权的具体类型 169

（一）业主自益权属类物业管理侵权 169

（二）业主共益权属类物业管理侵权 169

第四节 物业管理侵权的归责原则与法律责任 171

一、物业管理侵权的归责原则 171

二、物业管理侵权的责任主体 173

三、物业管理侵权的法律责任 174

第五节 物业管理侵权民事责任的具体分担 175

一、物业管理侵权民事责任分担的一般原则 175

（一）物业管理侵权民事责任具体分担的基本概念 175

（二）物业管理侵权民事责任具体分担的基本类型 176

二、共同物业管理侵权民事责任的分担 176

（一）共同物业管理侵权的基本特征 176

（二）共同物业管理侵权的主要表现形态 177

（三）共同物业管理侵权中的共同责任与具体分担 178

三、物业管理侵权中的混合过错与责任分担 180

（一）物业管理侵权中混合过错的概念及内涵 180

（二）物业管理侵权中混合过错责任的具体分担 181

第七章 业主人身权属类的物业管理侵权及民事责任 182

第一节 业主人身权属类物业管理侵权概述 182

一、人身权属类物业管理侵权的基本特征 182

（一）一般人身权侵权的具体形态 182

（二）业主人身权属类物业管理侵权的基本特征 184

二、人身权属类物业管理侵权的主要表现形式 186

第二节 业主人身权属类物业管理侵权的具体形态与民事责任 187

一、侵犯业主生命、健康权类物业管理侵权行为及民事责任 187

（一）侵犯业主生命、健康权类物业管理侵权行为的界定 187

（二）侵犯业主生命、健康权类物业管理侵权的民事责任 195

二、侵犯业主人身自由类物业管理侵权行为及民事责任 197

（一）侵犯业主人身自由类物业管理侵权行为的界定 197

（二）侵犯业主人身自由类物业管理侵权行为的民事责任 204

三、侵犯业主隐私权（通信自由与秘密权）类物业管理侵权行为及民事责任 204

（一）侵犯业主隐私权类物业管理侵权行为的界定及民事责任 204

（二）侵犯业主隐私权类物业管理侵权行为的民事责任 208

四、侵犯业主名誉权类物业管理侵权行为及民事责任 209

（一）侵犯业主名誉权类物业管理侵权行为的界定 209

（二）侵犯业主名誉权类物业管理侵权行为的民事责任 212

五、侵犯业主住宅安全权类物业管理侵权行为及民事责任 213

（一）侵犯业主住宅安全权类物业管理侵权行为的界定 213

（二）侵犯业主住宅安全权类物业管理侵权行为的民事责任 217

第八章 业主财产权属类的物业管理侵权及民事责任 219

第一节 业主财产权属类物业管理侵权概述 219

一、业主财产权属类物业管理侵权的基本特征 219

二、业主财产权属类物业管理侵权的主要表现形式 221

（一）一般财产权侵权的具体形态 221

（二）业主财产权属类物业管理侵权的主要表现形式 223

第二节 业主财产权属类物业管理侵权的具体形态与民事责任 226

一、非法侵入业主物业空间及其民事责任 226

（一）非法侵入业主物业空间的认定 226

（二）非法侵入业主物业空间的民事责任 228

二、妨害业主对物业权利行使及其民事责任 229

（一）妨害业主对物业权利行使的认定 229

（二）妨害业主对物业权利行使的民事责任 236

三、非法侵占业主财产及其民事责任 237

（一）非法侵占业主财产的认定 237

（二）非法侵占业主财产的民事责任 240

四、毁损业主财物及其民事责任 240

（一）毁损业主财物的认定 240

（二）毁损业主财物的民事责任 241

五、侵害业主财产与交易自由及其民事责任 241

（一）侵害业主财产与交易自由的认定 241

（二）侵害业主财产与交易自由的民事责任 246

第九章 业主共益权属类的物业管理侵权及民事责任 248

第一节 业主共益权属类物业管理侵权的一般概述 248

一、业主共益权属类物业管理侵权的基本特征 248

二、业主共益权属类物业管理侵权的主要表现形式 249

第二节 业主共益权属类物业管理侵权的具体形态与民事责任 250

一、公共财产类物业管理侵权及民事责任 250

（一）公共财产类物业管理侵权的认定与具体情形 250

（二）公共财产类物业管理侵权的民事责任 258

二、业主知情权类物业管理侵权 260

（一）业主知情权类物业管理侵权的认定与具体情形 260

（二）业主知情权类物业管理侵权的民事责任 265

三、环境（生活质量）类物业管理侵权及民事责任 265

（一）环境（生活质量）类物业管理侵权的认定与具体情形 265

（二）环境（生活质量）类物业管理侵权的民事责任 267

四、业主自治管理权类物业管理侵权的民事责任 270

（一）业主自治管理权类物业管理侵权的认定与具体情形 270

（二）业主自治管理权类物业管理侵权的民事责任 274

五、小区名誉类物业管理侵权及民事责任 274

（一）小区名誉类物业管理侵权的认定与具体情形 274

（二）小区名誉类物业管理侵权的民事责任 276

第十章 业主权利保护的程序机制 277

第一节 业主权利保护程序机制概述 277

一、业主权利保护的程序机制的基本概念及内涵 277

二、业主权利保护程序机制的具体类型 278

三、我国业主权利保护适用程序的现有法律依据 279

第二节 业主权利保护的行政程序 280

一、物业管理侵权的行政处罚程序 281

（一）物业行政处罚的实施主体与管辖 281

（二）物业行政处罚的基本原则 283

（三）物业行政处罚的基本程序 286

（四）对物业行政处罚的监督 288

二、物业行政复议与物业行政诉讼 288

（一）物业行政复议程序 288

（二）物业行政诉讼程序 289

三、物业管理侵权的行政裁决程序 290

（一）物业行政裁决的基本特征 290

（二）物业行政裁决的基本程序 291

（三）物业行政裁决的效力 292

第三节 业主权利保护的民事诉讼程序 292

一、诉讼代表人制度在物业管理侵权诉讼中的适用 293

（一）诉讼代表人制度的基本内容 293

（二）诉讼代表人制度在物业管理侵权诉讼程序中的适用 295

二、特殊情况下事实证明中举证责任的倒置 296

（一）举证责任转移及倒置的基本概念 296

（二）举证责任转移及倒置的法律依据 296

（三）举证责任倒置原则在物业侵权诉讼中的具体适用 298

第四节 业主权利保护的民间处理程序 299

一、业主权利保护的民间调解机制 299

二、业主权利保护的仲裁机制 301

三、业主权利保护与救济机制的创新 302

附录 304

物业管理条例 304

后记 316

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