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案例索引 1

第一部分 自治组织第一章　业主的权利聚焦一　业主身份的认定 4

聚焦二　房屋专有部分的界定及专有权人权利和义务 9

一、业主的专有部分 10

二、业主作为专有权人的权利与义务 12

聚焦三　业主享有的共有部分的界定及共有权人的权利和义务 16

一、业主享有共有部分的范围 16

二、共有权人的权利和义务 18

聚焦四　业主享有的成员权以及成员权人的权利和义务 22

一、业主成员权的权利 22

二、业主成员权的义务 24

第二章　业主大会和业主委员会聚焦一　业主大会、业主委员会的成立与运作 28

一、业主大会、业主委员会成立的条件 28

二、分期开发小区成立业主大会、业主委员会 29

三、业主委员会筹备组的产生及其工作内容 30

四、成立业主大会及业主委员会的步骤 32

五、业主委员会的换届程序 37

六、业主大会工作程序与召开形式　 42

七、业主委员会工作程序 44

聚焦二　业主大会与业主委员会的主体资格 45

一、业主委员会的民事主体资格与民事诉讼主体资格 46

二、业主委员会能否作为诉讼原告 48

三、业主委员会能否作为诉讼被告 54

四、业主对业主委员会、业主大会的撤销权诉讼 56

五、业主大会的诉讼主体资格 62

聚焦三　业主委员会、业主大会运作中存在的问题及对策 64

一、业主表决中不表态是否可以视为同意 64

二、如何解决业主大会召开难的问题 66

三、业主委员会自身建设存在的问题分析 68

四、业主委员会运作不规范原因分析及解决方案 70

五、如何正确理解业主委员会与居委会的关系 72

第三章　业主“自治”聚焦一　物业服务的模式 74

聚焦二　业主“自治”相关问题分析 78

一、业主“自治”的具体操作模式 78

二、业主“自治”的障碍性因素分析 80

聚焦三　业主自治的相关案例及点评 83

第二部分　物业服务第四章　前期物业管理服务聚焦一　物业服务公司的选聘 93

一、物业服务公司的资质 93

二、前期物业服务企业的招投标相关规定 95

三、前期物业管理招标的程序 96

四、物业服务公司参加投标的程序 102

五、前期物业管理招投标各地的不同规定 105

聚焦二　前期物业管理服务合同 108

一、前期物业管理的特点分析 108

二、前期物业管理服务合同的主要内容 109

三、签订前期物业管理服务合同应注意的事项 113

四、开发商在前期物业管理期间制作相关法律文书应注意事项 114

聚焦三　业主临时规约 117

一、业主临时规约的性质 117

二、业主临时规约的主要内容 118

三、业主临时规约的遵守 118

聚焦四 前期物业管理期间常见法律纠纷及解决 122

第五章　约期物业管理服务聚焦一　物业管理服务合同 128

一、物业管理服务合同的主要内容 128

二、签订物业管理服务合同应注意的事项 129

三、履行物业管理服务合同存在的问题 131

四、物业服务公司：是管理还是服务 132

聚焦二　业主公约及其约束力 133

一、业主公约的法律性质分析 133

二、业主公约的内容 135

三、业主公约的遵守 136

聚焦三　业主（使用人）与物业服务公司的常见纠纷 137

一、业主拖欠物业管理费纠纷 137

二、物业公司服务瑕疵与业主抗辩 142

三、业主对物业管理服务瑕疵抗辩的法律依据 143

四、业主人身损害与物业服务公司的责任 148

五、业主财产损失与物业服务公司的责任承担 153

聚焦四 业主委员会与物业服务公司 154

一、业主委员会选聘物业服务公司 154

二、选聘物业服务企业的基本程序 156

三、选聘物业公司的风险分析 157

四、如何解决物管交接难问题 158

第三部分 公建配套与维修资金第六章　公建配套的权属与使用收益聚焦一　车位（库）产权与车辆管理服务 169

一、车位（库）产权问题分析 169

二、物业服务公司对车位（库）的管理 171

聚焦二　会所的产权与使用问题 176

一、会所的产权问题 176

二、会所的使用与交易 178

聚焦三　人防工程产权与使用 180

聚焦四 小区公共部位所有权与公益性收入 184

聚焦五　物业管理用房之争 189

聚焦六　水、电、煤等公共事业单位设施、设备的产权问题与其管理职责 193

一、水、电、煤等公共事业单位设施、设备的产权问题　 193

二、公共事业单位对设施、设备的管理职责 194

聚焦七　代收水电煤公共事业费用问题与纠纷 196

聚焦八　小区规划（平面布局）变更纠纷 199

第七章　物业专项维修基金聚焦一　维修资金及其交纳与续筹 204

一、维修资金概述 204

二、物业专项维修资金的首次交纳与续筹 205

聚焦二　维修资金的使用 210

一、使用维修资金的范围 210

二、使用维修资金的分摊原则 211

三、物业专项维修资金的使用程序 212

四、维修资金使用的“僵局” 214

附录前期物业管理合同（示范文本） 220

物业管理合同（示范文本） 231

业主临时公约（示范文本） 239

业主及业主大会规程表 247

物业管理条例（2007年8月26日） 252

案例索引案例1 未取得房产证能否作为业主？　 5

案例2　房屋漏水谁来赔？　 14

案例3　楼上业主专有权利滥用，楼下业主挺身维权获支持　 15

案例4　会所不属小区共有部位，业主诉求被驳回　 19

案例5　公共部位被侵占，业主联手讨回　 20

案例6 以物业公司不合法为由欠费，能否获法院支持　 25

案例7　“第一江景豪宅”筹备组成员组成引争议，业主委员会成立搁浅　 31

案例8　业主委员会“换届交接”缘何难？　 38

案例9 业主委员会状告开发商，被判无诉讼主体资格败诉　 51

案例10　三分之二业主表决，业主委员会收回停车费　 52

案例11 业主委员会欠款拒当被告法院判定应直接担责　 55

案例12 “公共收益约定”有异议，上海首例4业主状告业主委员会　 57

案例13 聘请物业公司未经法定业主人数同意，业主大会决议被判无效　 59

案例14　物管收费引起争端 业主自治半途夭折　 83

案例15 辞退物管公司 业主小区自管　 85

案例16　全体业主做股东 业主自治新思路　 86

案例17 物管公司突然撤出 小区业主自治过关　 88

案例18 业主自治政府不同意 业主自治难实施　 89

案例19 业主建阳光房，被法院判令拆除　 119

案例20　业主欠费，遭“堵被窝”强制执行　 140

案例21 小区物业服务差，物业费被判打七折　 145

案例22　业主被杀物业管理者无需担责　 149

案例23　9龄童命丧“麦莎”，物业公司赔偿近10万　 150

案例24　前期物业服务合同未到期，业主委员会解聘原物业　 161

案例25　小区业主委员会不满管家服务，驱旧迎新被判赔偿　 164

案例26 小区车辆被盗 无监控记录物业赔　 173

案例27　小区停车不入位 百万吉普丢了白丢　 174

案例28　会所不属小区共有部位，业主诉求被驳回　 179

案例29　人防车位涨价，业主诉讼被驳　 182

案例30　建设单位是否有权决定在小区安装电信基站　 185

案例31 物业拒不交出停车收益，法院判令返还　 187

案例32　缴交物业费竟要爬9楼 业主不满状告开发商获胜　 191

案例33 由物业代收代缴费引发的郑州物业罢收事件　 198

案例34 开发商擅自变更小区规划，法院认定构成违约　 200

案例35 开发商多次擅改小区规划，业主权利亟待维护　 201

案例36 开发商不交纳维修资金被告上法庭　 208

案例37 多年渗水困扰顶层业主 低层业主却反对物业大修　 217

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