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上篇 物业管理运作实务 3

第一章 物业服务公司的成立与运作 3

第一节 物业服务公司成立基本流程 3

引子：房地产公司成立全资物业管理公司 3

一、物业公司成立的公司注册程序 3

二、物业公司资质申请程序 4

第二节 三种物业服务公司运作模式分析 6

引子：某物业管理公司内部承包管理模式 6

一、物业服务公司的组织形式 7

二、物业服务公司组织机构设置考虑的因素 9

三、物业服务公司的机构设置 9

第三节 物业服务收费模式：包干制与酬金制 11

引子：业主是否有权要求物业公司公布账目 11

一、物业服务公司“包干制”与“酬金制”介绍 12

二、包干制与酬金制相关案例分析 15

第四节 物业服务企业专业分包与劳务派遣 19

引子：“管作分离”的新物业管理模式 19

一、物业服务企业专业分包情况简介 20

二、物业服务企业的劳务派遣情况简介 25

第五节 物业管理延伸服务 30

引子：从万科经纪公司的建立看物业服务企业的延伸服务 30

一、物业管理服务的概念 31

二、物业管理延伸服务简介 31

三、物业管理延伸服务风险及规避 36

第二章 前期物业管理 40

引子：开发商是否有权更换前期物业服务公司 40

一、前期物业招投标 40

二、前期物业管理服务合同 47

三、业主临时规约 60

第三章 业主大会、业主委员会成立与换届 71

引子：业主委员会“换届交接”难 71

一、业主大会、业主委员会的成立 71

二、业主委员会的换届 77

第四章 业委会聘用物业公司 80

引子：业委会聘请物业公司的纠纷 80

一、内部表决程序 80

二、外部聘请程序 81

第五章 专项维修资金的运作 91

引子：维修资金使用程序受阻，多年渗水无法修复 91

一、维修资金的交纳与继筹 92

二、维修资金的使用 94

第六章 业主自治管理模式实例分析 101

第一节 业委会主导下的业主自治管理 101

一、模式介绍 101

二、法律分析 101

第二节 业主决策下的“半”业主自治管理模式 106

一、模式介绍 106

二、法律分析 106

第三节 业主“自管”式的自治管理模式 121

一、模式介绍 121

二、法律分析 121

下篇 物业纠纷处理与法律风险防范 125

第一章 业主（业委会）与开发商常见法律纠纷 125

案例一：房屋质量纠纷案件司法鉴定及诉讼标的确定分析 125

一、基本案情 125

二、律师办案基本思路 126

三、证据材料准备 128

四、法律焦点与难点 129

五、律师办案技巧与经验 130

案例二：延期交房法律责任认定及赔偿分析 131

一、基本案情 131

二、律师办案基本思路 132

三、证据材料准备 134

四、法律焦点与难点 134

五、律师办案技巧与经验 136

案例三：开发商变更小区规划，承担违约责任 137

一、基本案情 137

二、律师办案基本思路 139

三、证据材料准备 140

四、法律焦点与难点 142

五、律师办案技巧与经验 146

案例四：业委会就小区设备、设施质量问题诉讼的主体资格分析 147

一、基本案情 147

二、律师办案基本思路 148

三、证据材料准备 150

四、法律焦点与难点 151

五、律师办案技巧与经验 153

案例五：物业管理用房配置之争相关问题分析 154

一、基本案情 154

二、律师办案基本思路 156

三、证据材料准备 157

四、法律焦点与难点 158

五、律师办案技巧与经验 159

第二章 业委会与物业公司常见法律纠纷 160

案例一：物业公司诉业委会解除物业服务合同决议无效析业主权利的行使 160

一、基本案情 160

二、律师办案基本思路 161

三、证据材料准备 163

四、法律焦点与难点 164

五、律师办案技巧与经验 165

案例二：业委会要求落聘物业公司移交资料法律问题分析 166

一、基本案情 166

二、律师办案基本思路 167

三、证据材料准备 168

四、法律焦点与难点 170

五、律师办案技巧与经验 172

案例三：业委会要求返还停车费案析小区公益性收入的归属 172

一、基本案情 172

二、律师办案基本思路 173

三、证据材料准备 175

四、法律焦点与难点 176

五、律师办案技巧与经验 177

案例四：业委会捏造事实被告上法庭析业委会工作存在问题分析 178

一、基本案情 178

二、律师办案基本思路 179

三、证据材料准备 182

四、法律焦点与难点 183

五、律师办案技巧与经验 186

第三章 物业公司与业主常见法律纠纷 187

案例一：业主欠费纠纷及物业费收缴难分析 187

一、基本案情 187

二、律师办案基本思路 188

三、证据材料准备 190

四、法律焦点与难点 191

五、律师办案技巧与经验 195

案例二：物业服务不到位，物业费被“打折”分析 195

一、基本案情 195

二、律师办案基本思路 196

三、证据材料准备 197

四、法律焦点与难点 197

五、律师办案技巧与经验 201

案例三：业主车辆失窃，物业不免责任 201

一、基本案情 201

二、律师办案基本思路 202

三、证据材料准备 204

四、法律焦点与难点 205

五、律师办案技巧与经验 209

案例四：房屋渗水问责物业，物业无过被判免责析物业公司管理责任 210

一、基本案情 210

二、律师办案基本思路 211

三、证据材料准备 212

四、法律焦点与难点 213

五、律师办案技巧与经验 214

案例五：市场买鱼手骨折，物业承担赔偿责任分析 215

一、基本案情 215

二、律师办案基本思路 215

三、证据材料准备 218

四、法律焦点与难点 219

五、律师办案技巧与经验 221

案例六：清洗水箱致人损失赔偿分析 222

一、基本案情 222

二、律师办案基本思路 222

三、证据材料准备 224

四、法律焦点与难点 225

五、律师办案技巧与经验 225

案例七：从违章花架被判拆除析小区违章搭建的处理 227

一、基本案情 227

二、律师办案基本思路 227

三、证据材料准备 230

四、法律焦点与难点 231

五、律师办案技巧与经验 232

第四章 自治组织内部纠纷 234

案例一：改建空调机房被判拆除谈物业管理中的相邻关系 234

一、基本案情 234

二、律师办案基本思路 234

三、证据材料准备 236

四、法律焦点与难点 236

五、律师办案技巧与经验 237

案例二：业主要求公布公共收益析业主的撤销权诉讼 238

一、基本案情 238

二、律师办案基本思路 240

三、证据材料准备 242

四、法律焦点与难点 243

五、律师办案技巧与经验 244

案例三：业主要求物业合同无效谈业委会工作的可诉性问题 245

一、基本案情 245

二、律师办案基本思路 246

三、证据材料准备 247

四、法律焦点与难点 248

五、律师办案技巧与经验 249

案例四：业委会起诉业主欠物业费的法律分析 250

一、基本案情 250

二、律师办案基本思路 251

三、证据材料准备 253

四、法律焦点与难点 254

五、律师办案技巧与经验 255

案例五：业主污蔑业委会被诉至法庭谈业主权利正当行使 256

一、基本案情 256

二、律师办案基本思路 258

三、证据材料准备 259

四、法律焦点与难点 260

五、律师办案技巧与经验 262

案例六：业委会委员状告业委会析业委会工作中的委托代理关系 263

一、基本案情 263

二、律师办案基本思路 264

三、证据材料准备 265

四、法律焦点与难点 265

五、律师办案技巧与经验 266

第五章 物业管理中的行政诉讼 267

案例一：成立业委会政府不作为成被告谈政府物业管理职责 267

一、基本案情 267

二、律师办案基本思路 268

三、证据材料准备 269

四、法律焦点与难点 270

五、律师办案技巧与经验 272

案例二：业委会备案证被复议撤销谈业委会备案问题 273

一、基本案情 273

二、律师办案基本思路 274

三、证据材料准备 275

四、法律焦点与难点 276

五、律师办案技巧与经验 278

第六章 物业管理中的刑事法律风险 279

第一节 物业管理中常见的刑事案例 279

案例一：物业经理犯贪污、受贿罪 279

案例二：管理处员工犯盗窃罪 279

案例三：物业经理犯职务侵占罪 279

案例四：物业保安伤人获刑 280

案例五：酒店物业经理非法拘禁被判刑 280

第二节 与物业管理有关的刑事罪名概述 281

一、贪污罪 281

二、职务侵占罪 282

三、受贿罪 282

四、盗窃罪 283

五、故意伤害罪 283

六、非法拘禁罪 284

第三节 物业公司刑事法律风险防范 285

一、建立有效业务工作流程，减少监督漏洞 285

二、完善财务制度，切实实现管理权与财务的分离与相互监督 285

三、在公益性收入、维修资金使用方面充分发挥业委会及业主的监督作用 286

四、加强公司法治教育，建立有效预警机制 286

五、加强对物业保安人员的管理 286

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