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第一篇　物业前期管理 3

第一章　规划设计介入与建设施工介入 3

第一节　规划设计介入 3

一、规划设计介入的主要方面 3

二、规划设计介入的具体内容 6

第二节　建设施工介入 17

第三节　建筑工程质量保修的前期管理 18

一、保修期限问题 18

二、有关建筑工程质量保修的法律法规 18

第四节　筹建物业管理机构 20

一、筹建前期物业管理架构 20

二、适时组建完整的物业管理机构 21

三、前期测算及办理前期手续 23

四、协助开发商的前期工作 24

第二章　设备前期管理 27

第一节　设备前期管理的综合要求 27

一、设备选型与规划设计阶段 27

二、设备安装质量控制阶段 29

三、设备调试及试运行阶段 30

四、准备竣工验收阶段 31

五、竣工验收阶段 32

第二节　弱电工程前期管理 33

一、弱电工程的前期管理 33

二、安全防范系统 33

三、智能停车场管理系统 44

四、自动消防系统 48

五、电梯监控系统 49

第三章　接管验收综述 51

第一节　接管验收的条件 51

一、新建物业接管验收的条件 51

二、旧物业接管验收的条件 52

第二节　验收工作程序 52

一、组建验收小组 52

二、接管验收前的准备工作 52

三、接管验收工作程序 52

第三节　技术资料接管验收 53

一、土建工程资料、文件验收 53

二、建筑电气工程资料、文件验收 55

三、给／排水工程资料、文件验收 55

四、供热工程资料、文件验收 56

五、电梯工程资料、文件验收 56

六、通风与空调工程资料、文件验收 57

七、自动消防系统工程资料、文件验收 57

八、安全防范系统工程资料、文件验收 59

九、智能停车场管理系统技术资料、文件验收 59

十、资料、文件交接与归档 60

第四章　土建工程接管验收 63

第一节　土建工程质量验收规范 63

第二节　土建工程观感质量验收 64

一、室内、外观感质量验收 64

二、屋面工程检查重点 65

第五章　建筑电气工程接管验收 69

第一节　建筑电气工程质量验收规范 69

第二节　建筑电气工程质量验收项目 71

一、变压器、箱式变电所验收 71

二、配电柜、控制柜和动力、照明配电箱验收 73

三、低压电动机、电加热器及电动执行机构验收 75

四、不间断电源验收 76

五、低压动力设备试验和试运行 77

六、裸母线、封闭母线、插接式母线验收 79

七、电缆桥架安装及其电缆敷设验收 80

八、电缆沟和电缆竖井内电缆敷设验收 83

九、电线导管、电缆导管和线槽敷设验收 84

十、电线、电缆穿管和线槽敷线验收 86

十一、电缆头制作、接线和线路绝缘测试 87

十二、普通灯具验收 88

十三、特种灯具验收 91

十四、景观灯、庭院灯和航空障碍标志灯验收 93

十五、开关、插座、风扇验收 96

十六、建筑物照明通电试运行 98

十七、接地装置验收 99

十八、避雷引下线和变／配电室接地干线验收 101

十九、接闪器验收 102

二十、建筑物等电位联结验收 103

第六章　建筑给排水工程接管验收 105

第一节　建筑给排水工程质量验收规范 105

第二节　室内给排水系统验收 107

一、室内给水管道及配件验收 107

二、室内消火栓系统验收 109

三、给水设备验收 110

四、室内排水系统验收 111

第三节　室内热水系统验收 115

一、室内热水管道及配件验收 115

二、热水供应系统设备验收 116

第四节　卫生器具及配件验收 117

一、卫生器具及给水配件验收 117

二、卫生器具排水管道验收 117

第五节　室外给排水管网验收 118

一、室外给水管网验收的综合要求 118

二、室外给水管道验收 118

三、消防水泵接合器及消火栓验收 121

四、管沟及管井验收 122

五、室外排水管网验收 122

第七章　供热系统设备接管验收 125

第一节　锅炉及辅助设备验收 125

一、锅炉验收 125

二、锅炉辅助设备验收 127

三、管道验收 129

四、安全附件验收 129

五、换热器验收 131

第二节　室内采暖系统验收 132

一、室内采暖管道及配件验收 132

二、散热器及金属辐射板验收 134

第三节　低温热水地板辐射供暖系统验收 135

一、施工工艺要求 135

二、检验和调试 136

三、验收条件 137

四、系统验收 137

第四节　室外供热管网验收 139

第八章　通风与空调工程接管验收 141

第一节　通风与空调工程质量验收规范 141

第二节　通风、空调系统安装质量验收 142

一、通风系统验收 142

二、空调系统验收 146

三、空调水系统管道与设备验收 152

四、空调风管系统验收 159

第三节　通风、空调系统调试及试运行验收 164

一、系统空载调试及试运行 164

二、带生产负荷的综合效能试验与调整 167

第九章　电梯工程接管验收 169

第一节　电梯工程验收规范 169

一、电梯安装单位应具备的资质 169

二、电梯接管验收的条件 169

三、电梯接管验收的实施 169

第二节　电梯工程质量验收 170

一、机房验收 170

二、井道验收 171

三、驱动主机的土建基础验收 171

四、导轨验收 171

五、门系统验收 172

六、轿厢验收 172

七、对重（平衡重）验收 172

八、安全性能验收 172

九、悬挂装置、随行电缆、补偿装置验收 173

十、电气验收 173

十一、电梯验收 174

十二、电梯钥匙验收 176

第十章 自动消防系统接管验收 177

第一节 自动消防系统验收规范 177

一、火灾自动报警控制系统验收规范 177

二、自动喷水灭火系统验收规范 178

第二节　火灾自动报警控制系统验收 180

一、火灾自动报警控制系统工程质量验收 180

二、火灾自动报警控制器及探测器技术性能验收 183

第三节 自动消防联动设备及消防水系统验收 187

一、自动消防联动设备验收 187

二、自动消防水系统验收 191

第十一章　安全防范系统接管验收 195

第一节　安全防范系统验收规范 195

一、安全防范系统设备验收 195

二、安全防范系统技术性能验收 196

第二节　安全防范系统验收规则 198

一、安全防范系统设备安装质量验收 198

二、安全防范系统设备技术性能验收 200

第十二章　其他 207

第一节　智能停车场（库）管理系统接管验收 207

一、智能停车场（库）管理系统设备安装质量验收 207

二、智能停车场（库）管理系统技术性能验收 207

第二节　通信网络和有线电视系统的接管与验收 209

一、通信网络和有线电视系统验收 209

二、接管验收遗留问题的处理 209

第三节　园区绿化工程接管验收 210

一、施工过程验收项目&21 1

二、绿化工程附属设施验收 212

三、绿化工程中间环节验收 213

四、绿化工程竣工验收 213

第二篇　物业后期管理 217

第十三章　业户入住 217

第一节　业户入住前的准备工作 217

一、建立入住办公机构 217

二、准备入住工作方案 217

三、做好相关单位的协调工作 218

四、准备入住资料 218

五、入住时期的环境美化 219

六、通知业户入住 219

第二节　办理入住手续 226

第三节　装修管理 227

第十四章　房屋建筑工程质量保修工作管理 229

第一节　房屋建筑工程质量保修分类 229

一、房屋建筑工程质量缺陷分类 229

二、房屋建筑工程质量缺陷保修工作管理程序 229

第二节　相关单位在保修工作中的职责 235

一、开发建设单位的职责 235

二、物业管理公司的职责 241

三、施工单位的职责 243

四、监理单位的职责 243

第三节 “二次损失”的处理 243

一、“二次损失”的处理程序 243

二、“二次损失”责任赔偿的法律依据 244

第十五章　物业保安服务 245

第一节　物业保安职责 245

一、保安负责人的职责 245

二、队长、班长的职责 245

三、保安员的职责 246

第二节　物业保安服务要求 246

一、物业保安员基本要求 246

二、物业保安员行为规范 246

三、物业保安服务质量的评价与改进 249

第三节　消防安全管理制度 250

一、总则 251

二、消防安全职责 251

三、消防组织机构 254

四、消防安全制度和管理 254

五、灭火和应急疏散预案编制及演练 259

第十六章　物业环境服务 263

第一节　保洁服务 263

一、保洁服务综述 263

二、楼内保洁服务 265

三、日常清洁方法 268

四、外围保洁服务 270

五、垃圾清运 271

第二节　绿化管理 273

一、绿化管理机构设置 273

二、室外绿地养护 274

第十七章　房屋管理 279

第一节　房屋管理 279

一、房屋完损等级分类 279

二、房屋完损等级评定标准 280

三、房屋完损等级评定方法 287

四、房屋维修工程的分类 288

五、房屋维修工程管理 290

六、房屋管理考核指标 291

第二节　人防工程使用管理 292

一、使用人防工程应申办的手续 292

二、使用人防工程的申办程序 293

第十八章　设备管理综述 297

第一节　设备资产管理 297

一、建立设备台账 297

二、建立设备档案 299

第二节　设备运行管理 299

一、岗位责任制 299

二、持证上岗 299

三、定人定机制度 300

四、运行和交接班制度 300

五、安全操作规程 300

六、技能培训 300

七、设备经济运行 300

八、检测、测量设备管理 301

九、设备设施标识管理 301

十、设备事故及突发事件管理 302

十一、设备环境管理 302

十二、设备管理检查制度 302

第三节　设备维修、维护保养管理 309

一、制订维护保养计划 309

二、维护保养记录 309

三、重大维修及技术改造 309

四、设备点检和巡检 309

五、设备保养分级 309

六、设备维修分类 310

七、对承包方的管理 310

第十九章　电气系统设备运行、维修维护 313

第一节　高压电气系统设备运行、维修维护 313

一、变（配）电所运行管理制度 313

二、变（配）电系统管理范围 322

三、临时供电管理 334

第二节　低压电气系统设备运行、维修维护 335

一、配电柜、控制柜维护保养 335

二、低压电气设备维修安全操作 338

三、低压电气设备维修工作程序 339

四、避雷设施的检测与维护 339

五、电动机运行管理 341

第二十章　给排水系统设备设施运行、维修维护 347

第一节　水泵房运行管理和设备维护保养 347

一、水泵房管理制度 347

二、水泵房设备设施维护保养 349

三、供水管理制度 352

第二节　给排水管线维护保养 353

一、楼内给排水管线维护保养 353

二、室外给排水管网维护保养 354

第二十一章　空调系统和风机运行、维修维护 357

第一节　空调系统运行、维修维护 357

一、满足使用要求 357

二、降低运行成本 357

三、运行管理 358

第二节　水冷式柜式空调系统运行操作规程 362

一、运行前的检查准备工作 362

二、运行操作 362

三、正常停机操作 362

四、故障停机操作 362

第三节　风冷式冷水机组运行操作规程 363

一、运行前的检查准备工作 363

二、运行操作 363

三、正常停机操作 363

四、故障停机操作 363

第四节　维护保养规程 364

一、辅助系统月保养 364

二、主机半年保养 365

三、辅助系统半年保养 368

第五节　风机维护保养 371

一、风机保养项目 371

二、空调通风系统清洗 373

第二十二章　视频安防监控系统运行、维修维护 383

第一节　运行值班制度 383

第二节　维护保养 383

一、云台和CCD摄像机 383

二、主控制器 384

三、维护保养记录 384

第二十三章　特种设备管理 387

第一节　特种设备管理的依据 387

第二节　特种设备事故分级 387

一、特别重大事故 387

二、重大事故 387

三、较大事故 388

四、一般事故 388

第三节　特种设备使用单位的法律责任 388

第四节　特种设备应急预案 390

第五节　对承包方的管理 391

第六节　电梯管理 392

一、关于电梯运行、维修和维护保养合同 392

二、物业公司在电梯管理工作中的职责 397

三、电梯管理制度 398

四、电梯运行记录用表 398

第七节 自动消防系统运行、维护保养 417

一、综合管理 417

二、系统运行和维护保养 418

第八节　燃气锅炉设备系统运行、维护保养 431

一、锅炉系统安全管理职责 431

二、锅炉系统安全运行制度 435

三、燃气锅炉供热系统节能 446

四、维护保养 455

第二十四章　用好“八项管理原则”，做好物业服务 467

第一节　以顾客为关注焦点 468

一、理解要点 468

二、始终贯穿于质量体系标准中 469

三、怎样实施“以顾客为关注焦点” 470

第二节　领导作用 477

一、理解要点 477

二、“领导作用”在质量体系标准中的体现 477

第三节　全员参与 480

一、理解要点 480

二、“全员参与”在质量体系标准中的体现 480

第四节　过程方法 481

一、理解要点 481

二、“过程方法”在质量体系标准中的体现 482

三、运用“过程方法”举例 482

第五节　管理的系统方法 484

一、理解要点 484

二、“管理的系统方法”在质量体系标准中的体现 485

第六节　持续改进 486

一、理解要点 486

二、“持续改进”在质量体系标准中的体现 486

第七节　基于事实的决策方法 487

一、理解要点 487

二、“基于事实的决策方法”在质量体系标准中的体现 487

三、运用“基于事实的决策方法”举例 488

第八节　与供方互利的关系 493

一、理解要点 493

二、“与供方互利的关系”在质量体系标准中的体现 493

参考文献 495

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