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第一篇 管理战略研究与规划 3

第一章 国内市场现状及应对措施 3

第一节 群雄争霸呈现过度开发 3

一、大鳄争霸、品牌林立 4

二、千城一面，同质竞争 5

三、布局集中，短兵相接 5

四、表面红火，效益低下 5

五、现实残酷，前赴后继 5

第二节 疯狂现象需要理性思考 6

一、存量过剩，平衡打破 6

二、拔苗助长，魂不附体 7

三、削足适履，破鞋满地 9

第三节 沧海横流何以独善其身 13

一、道相同，才可事 14

二、思相通，道才通 15

三、设预警，避风险 15

四、立规矩，成方圆 16

第二章 转变观念析 19

第一节 从“点石成金”到“潜心研发” 19

一、单一与复合 20

二、个性与共性 20

三、终点与起点 21

第二节 从“统一排座”到“各得其所” 21

一、“萝卜青菜与各人所爱” 22

二、“金角银边与青草肚皮” 22

三、“规定动作与自选动作” 22

第三节 从“以一当十”到“以十当一” 23

一、“楼花兑现”与“成果兑现” 24

二、“有限利润”与“超额利润” 25

三、“看天吃饭”与“旱涝保收” 25

四、“资本实力”与“综合能力” 26

第四节 从“市长喜欢”到“市场喜欢” 26

一、拟建项目位置的适合与否 27

二、拟引进的商业业态适合与否 27

三、拟建的商业物业的规模合适与否 28

四、拟建项目的平面布局合适与不合适 28

五、拟建项目的外立面合适与否 29

第五节 案例分析——观念转变优先，创新落实行动 30

一、商业企业要创新高层必须转变观念，创新要落实必须形成上下共识 30

二、创新需要集合众人智慧以及集中优势资源 31

三、创新需要有舍去眼前利益的气量和落到实处的行动能力 31

四、我国做商业地产开发商或商业地产项目转型提升的甲方应该从日本7＆i集团在格林木购物中心的创新过程得到的宝贵启示 32

第三章 顶层设计 35

第一节 开发商遇到的困惑 35

第二节 开发商困惑的原因 37

第三节 顶层设计需要研究的十个问题 37

一、研究地块的条件和政府规标的要求 37

二、研究地块所在地的市场 38

三、研究地块所在的城市规划导向 38

四、研究地块所在地的商业竞争情况 38

五、研究开发商自己 39

六、研究拟开发项目各类物业产品的赢利模式 39

七、研究拟开发各类物业产品的配套需求 39

八、研究符合开发商心目中项目的方案设计任务书 40

九、研究运用价值工程分析研发的各类物业产品的经济效益 41

十、研究项目各类物业产品细节化策划 41

第四节 精准规划各得其所 41

第四章 体制机制建设 43

第一节 商业地产开发管理体制存在的问题 43

一、商业物业的坪效分析 43

二、×城国际项目管理的故事 44

第二节 商业地产开发管理与组织 48

一、商业地产管理与组织存在的问题 48

二、以华润置地为例说明商业地产的管理与组织 49

第三节 商业地产项目开发管理的考核机制 51

第四节 商业地产开发管理仍然存在的挑战 52

第五章 小型城市综合体 55

第一节 市场前景 55

一、住宅销售单价高 55

二、商铺销售单价高 56

三、变通物业产品单价高 56

四、项目综合收益高 56

第二节 商业价值 56

一、符合国家城市化进程的政策导向和要求 56

二、满足四级城市商业设施转型提升的需求 57

三、满足县级市或县城居民日常生活的消费需求和体验性消费需要 57

第三节 存在问题 57

一、政府规划要求过分超前与脱离市场需求问题 58

二、项目开发战略规划研究和顶层设计缺位问题 58

三、项目产品研发不到位和开发物业产品定位不正确问题 60

第六章 商业地产选址 65

第一节 商业地产选址意义 65

第二节 商业地产选址的影响因素 66

一、造城运动 66

二、政府干预 67

三、低价拿地 67

第三节 商业地产项目选址原则 68

一、顾客便利性为第一原则 68

二、商家便利性为第二原则 68

三、业态需求为第三原则 69

四、商家资源的可供性为第四原则 69

第四节 商业地产选址的成功案例 70

第二篇 管理战略实施和战略管理 71

第七章 设计阶段管理之以人为本 71

第一节 “以人为本”理念 71

一、商业房地产的定义 71

二、“投资人”或“开发商”的基本的需求 71

三、“顾客”或“消费者”的需求 71

四、“商家”或“经营者”的需求 72

第二节 “以人为本”对象及其关系 72

一、“投资人”、“顾客”和“商家”相互之间的关系 72

二、大型商业房地产项目的本质 72

三、大型商业房地产项目开发赢利模式 73

四、大型商业房地产的市场价值决定因素 73

五、评判大型商业房地产开发项目的成功标准 73

第三节 案例分析——上海“西郊百联”购物中心 74

一、组建开发项目管理团队 74

二、项目商业定位和物业产品定位 74

三、设计以人为本 75

第四节 “以人为本”的落实 77

一、经济回报 77

二、调整设计 77

三、性能优化 77

四、投资控制 77

五、规避风险 77

第八章 设计阶段管理之落实需求 79

第一节 落实需求步骤 79

一、项目策划阶段 79

二、项目规划方案研发 79

三、项目深化研发阶段 79

四、项目扩初设计、施工图设计阶段 80

第二节 挑战 81

一、开发商本身的挑战 81

二、其他方面的挑战 81

第九章 设计阶段管理之境内外设计院协调设计 82

第一节 阶段划分 82

一、境外建筑工程设计体系 82

二、境内外设计阶段划分 83

第二节 任务分工 83

一、方案设计阶段 83

二、扩初设计阶段 84

三、施工图设计阶段 86

四、境外设计院角色定位意见 87

五、境内设计院角色定位意见 87

六、甲方角色定位 88

第三节 项目管理团队要求 89

第三篇 运营管理和战略提升 91

第十章 落实战略管理及部署 91

第一节 优化商家布局 91

一、交通位置 91

二、人流设计 91

三、商业布局理念 93

第二节 租金策略 95

第十一章 商业地产选址 99

第一节 众多大型购物中心运行效益低下剖析 99

第二节 商业地产招商与运营管理 100

一、商业地产的招商 100

二、商业地产的运营 105

第三节 商业运行性能化设计及优化 107

第四节 成功案例揭秘与启示：百联西郊购物中心 109

一、百联西郊购物中心计租面积确定 110

二、购物中心商业定位和商业业态组合比例 110

三、购物中心招商租金策略 111

第十二章 同中心城区区位两项目绩效对比看成败因素 115

第一节 两项目收益对比分析 115

第二节 两项目管理差异 116

一、深度分析 116

二、各阶段管理差异 116

第十三章 运营管理成本测算依据和要求 123

第一节 探究表面红火项目的亏损背后 123

一、对资金的需求较大 123

二、受政策的影响大 123

三、利益协调的难度大 124

四、合理规划的难度高 124

第二节 项目运行成本构成 124

一、商家引进中介费或代理费 125

二、装修补贴费 125

三、大型商业地产开业以后的年运行费用测算 126

第三节 项目运营盈亏临界点 128

一、项目背景 129

二、工程建设投资测算 129

三、项目投资估算 130

四、项目产出测算 131

五、其他成本 131

第十四章 BIM在商业项目中的应用 135

第一节 BIM在商业项目中的应用现状 135

第二节 商业项目设计阶段BIM的应用 135

一、环境与交通组织分析 136

二、评估和优化设计方案 136

三、可视化设计 137

四、多专业协同设计 137

第三节 商业项目施工阶段BIM的应用 138

一、三维模拟分析 138

二、四维施工模拟 138

三、五维模拟分析 139

四、材料跟踪 139

五、竣工模型交付 139

第四节 商业项目租售、运维与改造阶段BIM的应用 139

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