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1 物业管理市场化 1

1.1 市场经济的基本概念 1

1.1.1 什么是市场 1

1.1.2 市场功能 1

1.1.3 什么是市场经济 2

1.1.4 市场经济功能 2

1.2 发展市场经济的客观必然性 4

1.2.1 社会主义经济生活中,存在并发展着日趋复杂和细致的社会分工 4

1.2.2 劳动者以及经济组织具有独立的经济利益 4

1.2.3 加入世贸组织(简称WTO)有利于我国市场经济发展和完善 5

1.3 物业管理市场的形成与发展 6

1.3.1 物业管理市场的特征 6

1.3.2 物业管理市场的结构已形成 6

1.3.3 物业管理招标投标制度是大力推进物业管理市场化的重要手段 8

1.3.4 培育和发展物业管理市场 9

2 物业管理招标投标的基本概念 13

2.1 物业管理招标投标的基本概念 13

2.1.1 招标投标 13

2.1.2 物业管理招标投标 13

2.1.3 物业管理的招标投标类型及形式 14

2.2 物业管理开展招标投标应遵循的原则与意义 15

2.2.1 物业管理开展招示投标应遵循的原则 15

2.2.2 物业管理招标投标的重要意义 15

2.3 物业管理招标投标的历史沿革 16

2.3.1 我国招标投标制度的发展历史 16

2.3.2 我国物业管理招标投标制度的发展 18

3 物业管理招标程序 21

3.1 物业管理招标的条件 21

3.1.1 招标单位应具备的条件 21

3.1.2 招标项目应具备的条件 21

3.2 物业管理招标程序 21

3.2.1 准备阶段 22

3.2.2 招标阶段 23

3.2.3 投标阶段 23

3.2.4 信誉调查采样阶段 24

3.2.5 开标阶段 24

3.2.6 中标 25

3.2.7 订立合同 25

3.3 建设工程招标程序 25

3.3.1 准备阶段 25

3.3.2 招标阶段 27

3.3.3 投标阶段 27

3.3.4 开标阶段 27

3.3.5 中标、签订合同阶段 28

4 编制物业管理招标文件 29

4.1 编制招标文件的原则 29

4.1.1 公平性原则 29

4.1.2 明确性原则 29

4.1.3 指导性原则 29

4.1.4 合法性原则 30

4.2 招标文件编制程序 30

4.2.1 熟悉项目 30

4.2.2 确定物业管理的质量标准、管理水平 30

4.2.3 确定投标、开标、定标的日期及其他事项 30

4.2.4 填写招标文件的申报表 30

4.2.5 编写招标须知 31

4.3 招标文件的主要内容 31

4.3.1 招标书 31

4.3.2 招标公告 31

4.3.3 评标项目、计分方法及定标原则 32

4.4 物业管理招标文件与土建工程项目招标文件的比较 33

4.4.1 土建工程项目的招标文件的内容 33

4.4.2 物业管理招标文件与土建工程项目招标文件比较 34

4.5 物业管理扫标文件编制的范例 35

4.5.1 深圳市鹿丹村物业管理招标书 35

4.5.2 沈阳市科学家花园物业管理招标书 38

5 物业管理投标书的编写 46

5.1 物业管理投标书的定作要求 46

5.1.1 针对性强 46

5.1.2 可操作性强 46

5.1.3 体现企业的优势，体现专业水平 47

5.1.4 顺应业主委员会（开发商）的意愿 48

5.2 物业管理投标书的编写内容 48

5.2.1 管理方式 48

5.2.2 管理组织架构 48

5.2.3 管理费用的收支预算方案 49

5.2.4 管理操作 49

5.2.5 管理目标，经营管理宗旨、方针 51

5.2.6 便民服务措施 51

5.2.7 社区文化 51

5.2.8 管理指标的承诺 51

5.2.9 档案资料的建立与管理 51

5.2.10 提高物业管理服务水平的新设想 52

5.2.11 物业管理企业愿随的有关奖罚 52

5.3 标书编写的组织 52

5.3.1 人员组成及机构的设立 52

5.3.2 标书的整体性把握与控制 53

5.3.3 分工与合作 53

5.4 投标书的范例 54

6 物业管理建议书 73

6.1 物业管理建议书的基本概念 73

6.1.1 为何物业管理还有议标形式 73

6.1.2 物业管理建议书特征 73

6.1.3 建议书的形式 74

6.2 物业管理建议书与标书区别 75

6.2.1 业主要求不同 75

6.2.2 两者的性质不同 75

6.2.3 形成的依据不同 75

6.2.4 两的内容不同 76

6.2.5 两的效力不同 76

6.3 物业管理建议书的内容 76

6.3.1 物业情况 76

6.3.2 合作方式 76

6.3.3 管理目标 77

6.3.4 管理组织 77

6.3.5 管理内容 77

6.3.6 管理费用 77

6.3.7 物业管理企业酬金 77

6.3.8 管理质量保证 77

6.3.9 管理建议 78

6.3.10 物业管理企业简介 78

6.4 物业管理建议书范例 78

6.4.1 ××大厦物业管理建议书 78

6.4.2　××山庄物业管理合作协议书 82

7 物业管理招标投标与建设工程招标投标比较 87

7.1 建设工程招标投标的基本概念 87

7.1.1 有关建设工程招标投标的专用名词解释 87

7.1.2 建设工程招标投标条件及方式 87

7.2 物业管理招标投标与建设工程招标投标比较 89

7.2.1 物业管理招标投标与建设工程招标投标的共同点 89

7.2.2 物业管理招标投标与建设工程招标投标的不同点 90

7.3 关于物业管理招标投标的几点思考 91

7.3.1 关于确立以收费标准为重点招标方法的分析 91

7.3.2 关于建立科学的考核招标体系 92

7.3.3 关于物业管理无标底的两步法招标的思路 93

7.3.4 关于答辩的公正性 94

7.3.5 关于加强有形市场建设及建立专家库的设想 94

8 国际招标投标的启示 96

8.1 国际招标投标的基本概念 96

8.1.1 国际招标投标的内涵 96

8.1.2 国际招标投标的方式 96

8.1.3 国际招标投标的特征 99

8.2 国际招标投标法规情况简介 100

8.2.1国际上影响较大的招标投标的法规 100

8.2.2 国际上招标投示法规的主要特点 100

8.2.3 国际上招示投标法规的立法目的 101

8.3 国际招标投标的一些主要做法 101

8.3.1 两步法评标 102

8.3.2 政府要掌握一批优秀企业名单 102

8.3.3 允许投标者编制两个标书 102

8.3.4 招标代理 102

8.3.5 确立担保行为 102

8.3.6 制定仲裁条款 103

8.3.7 增加索赔条款 104

9 物业管理投标的技巧与策略 106

9.1 标书编写的技巧 106

9.1.1 标书内容要全，语言要精练 106

9.1.2 介绍自己企业时，注意如实、注意概括 107

9.1.3 打企业理论牌 107

9.1.4 打管理特色牌 108

9.1.5 打换位思考牌 108

9.1.6 打服务承诺牌 109

9.1.7 打热点牌 109

9.1.8 打经济核算成本牌 110

9.1.9 打社会性区文化牌 110

9.1.10 打有偿服务与义务服务结合牌 111

9.2 投标策略 111

9.2.1 组织落实 112

9.2.2 自我包装 112

9.2.3 市场调查 112

9.2.4 了解对手 112

9.2.5 规范与及时 112

10 物业管理委托合同的订立与管理 113

10.1 经济合同订立的基本概念 113

10.1.1 经济合同的概念 113

10.1.2 经济合同的物征 113

10.1.3 经济合的主要内容与条款 114

10.2 物业管理委托俣同的订立 115

10.2.1 物业管理委托合同的主要内容 115

10.2.2 订立物业管理委托合同应遵循的原则 116

10.2.3 物业管理委托合同的实例 117

10.2.4 国家建设部推荐的《物业管理委托合同》示范文本 122

10.3 委托合同的管理 127

10.3.1 物业管理委托合同的履行的原则 127

10.3.2 物业管理委托合同的续约、中止 128

10.3.3 物业管理合同纠纷的处理 129

附录 131

南京百家湖物业管理招标文件 131

百家湖化园物业管理投标书 151

龙江高教公寓物业管理招标通告 235

龙江高教公寓物业管理招标书 237

龙江高教公寓物业管理投标书 244

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