徐滔说案 1 买房租房·物业PDF格式文档图书下载

房产广告乱吹牛　不兑现就得赔偿 2

买房和租房篇 2

一、楼盘广告与认购合同专题 2

［案例传真］ 2

［徐滔说法］ 4

2．开发商做虚假广告，要受什么处罚？ 5

［相关法律答问］ 5

1．售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？应该警惕广告中的哪些保留条款？　 5

3．买房时要看哪“五证”？ 6

6．买房前必须签《购房意向书》或《认购书》吗？ 7

4．买现房除了看房，还要审什么？ 7

5．“五证”和“两书一表”不全的房子，你敢买吗？ 7

10．发生不可抗力，定金能退吗？　 8

7．《认购书》包括哪些内容？ 8

8．购房者签了《认购书》以后，签正式合同时，有些条款不能接受怎么办？ 8

9．购房人交了定金，房子不想要了，可以退吗？ 8

12．开发商单方违约，你交的定金怎么办？　 9

11．此“定金”与彼“订金”一样吗？签《认购书》必须交定金吗？　 9

期房面积有误差　提前约定要写明 10

二、房屋面积专题 10

［案例传真］ 10

［徐滔说法］ 12

14．什么是分摊的公用建筑面积？公用建筑面积的分摊原则是什么？ 13

［相关法律答问］ 13

13．什么是建筑面积？套内建筑面积？套内使用面积？套内墙体面积？阳台面积？ 13

16．面积变了，购房者可以退房吗？　 14

15．整幢楼的哪些公用面积可以分摊？哪些面积不能分摊？ 14

19．“合同约定面积”与“产权登记面积”不一致，怎么算？　 15

17．什么是面积误差比？　 15

18．“合同约定面积”和“产权登记面积”有区别吗？ 15

22．哪些机构可以进行面积测绘？　 16

20．预售商品房按套（单元）卖，面积变了怎么办？ 16

21．对实测面积有怀疑，可以自己请人测面积吗？ 16

24．商品房测绘费是什么标准？　 17

23．一套房子两个测绘结果怎么办？ 17

26．商品房都按套内建筑面积卖吗？　 18

25．预售商品房以套内建筑面积计价，契税、公共维修基金会增加吗？　 18

贷款买房容易　退房别忘银行 19

三、分期付款专题 19

［案例传真］ 19

［徐滔说法］ 21

28．申请个人住房商业贷款的条件是什么？ 22

［相关法律答问］ 22

27．个人住房商业贷款的贷款期限一般是多长？贷款额度和利率是多少？ 22

29．申请个人住房商业贷款应提供的材料有哪些？ 23

30．申请个人住房商业贷款的流程有哪些？ 24

32．申请个人住房商业贷款时要交哪些费用？ 25

31．申请个人住房商业贷款需要签署的文件有哪些？　 25

34．哪些财产可以抵押？哪些财产不能抵押？ 26

33．申请个人住房商业贷款要担保吗？ 26

36．还贷方式有几种？ 27

35．房屋在抵押期间可以出租吗？股票可以质押吗？ 27

37．两种分期还贷法，你知道吗？哪种还贷法利息少？ 28

40．贷款的第一年能提前还贷吗？ 29

38．无法按期还月供的后果是什么？ 29

39．提前还贷要交违约金吗？提前还贷后保险费怎么办？ 29

42．住房公积金贷款能提前还贷吗？ 30

41．还贷时间还能延长吗？延期还贷要办哪些手续？ 30

44．个人住房公积金贷款有几种？什么人能申请？ 31

43．什么是转按揭？怎么办转按揭？ 31

46．申请公积金贷款担保要办哪些手续？ 32

45．在本市上的住房公积金能到外省市买房吗？ 32

47．你知道贷款哪种担保方式好？ 33

49．公积金贷款怎么算？ 34

48．什么情况下债务人可以不还贷款？ 34

51．个人住房公积金贷款能贷多少年？可以选择还款方式吗？ 35

50．月收入是怎么算出来的？ 35

52．公积金贷款的办理流程是什么？ 36

54．购房人没有能力偿还月供，对抵押物怎么处理？　 37

53．办理公积金贷款要交费吗？ 37

57．什么是组合贷款？申请组合贷款的条件、期限和利率是多少？ 38

55．提前还清全部贷款，担保费能退吗？ 38

56．什么样的房屋要评估？ 38

58．申请组合贷款也要付费吗？申请组合贷款的流程是什么？ 39

60．个人住房贴息贷款贴多少？手续和费用的优势体现在哪些方面？ 40

59．什么是个人住房贴息贷款？申请的条件是什么？ 40

62．什么是住房补贴？谁享有住房补贴？ 41

61．怎样申请个人住房贴息贷款？　 41

63．住房补贴如何计算、发放和使用？利息如何计算？ 42

66．剩余贷款本金能减免吗？ 43

64．职工调动工作，住房补贴随人走吗？ 43

65．申请住房公积金贷款免费赠保险吗？ 43

67．轻度残疾可以减免还贷吗？ 44

买房不容易　收房多留意　 45

四、收房专题 45

［案例传真］ 45

［徐滔说法］ 47

68．一表两书指什么？ 48

［相关法律答问］ 48

71．开发商什么时候算交房？ 49

69．收房时别忘查看哪些文件？　 49

70．室内环境检测报告由开发商提供吗？　 49

72．购房者收房和验收房屋时应注意的问题有哪些？　 50

73．买房人不收房怎么办？房屋毁损、灭失谁来赔？　 51

75．“不交费就不给钥匙”合法吗？ 52

74．对房屋面积有异议，买房人该怎么办？　 52

房屋也有保修期　签约期限看清楚　 53

五、房屋质量专题 53

［案例传真］ 53

76．入住后发现质量问题能退房吗？房屋质量的保修期有多长？ 55

［徐滔说法］ 55

［相关法律答问］ 55

79．什么情况下购房人可以要求退房？ 56

77．有害物质超标怎么办？ 56

78．你知道房屋交付时的质量和环境标准吗？ 56

拖延办理房产证　开发商赔钱不少　 59

六、产权证专题 59

［案例传真］ 59

［徐滔说法］ 61

81．房屋权属登记有几种？证书有几种？ 62

［相关法律答问］ 62

80．房屋权属登记是自愿的吗？ 62

84．办理了入住手续，房子就是你的了吗？ 63

82．什么是初始登记？没有初始登记，个人的《房屋所有权证》能办吗？ 63

83．预售登记后买房人还能变吗？ 63

85．什么是房屋产权？目前有几种房屋产权证？ 64

86．哪个部门负责办理、发放房产证？ 65

89．房产证一直没办下来，可以退房吗？产权证为什么办不下来？ 66

87．“乡产权”房能买吗？ 66

88．什么时间开始办房产证？房产证怎么办呢？ 66

92．房产证的真假怎么辨别？　 67

90．没有房产证的房子能买卖、抵押吗？拆迁时能得到补偿吗？ 67

91．没有房产证的房子在土地使用期限届满后，能继续使用吗？　 67

公房归谁住　到底谁说了算 69

七、经济适用房、公房上市买卖专题 69

［案例传真］ 69

［徐滔说法］ 71

94．经济适用房和商品房有区别吗？ 72

［相关法律答问］ 72

93．什么是经济适用房？ 72

95．经济适用房享受什么优惠政策了？ 73

97．购买经济适用房要公示吗？ 74

96．什么人可以申请购买经济适用房？ 74

99．一般可以买多大的经济适用房？ 75

98．不符合条件却买了经济适用房会有什么后果？ 75

101．购买经济适用房价格如何计算，要交哪些税费？　 76

100．购买经济适用房必须明码标价吗？价格由哪些费用组成？　 76

103．经济适用房什么时候可以公开放号？　 77

102．租赁经济适用房需要什么条件？租金标准怎么确定？　 77

107．经济适用房按市场价上市交易怎么交纳综合地价款？ 78

104．经济适用房什么时候可以上市买卖？ 78

105．以原价出售已购经济适用房的，对新购房人的购房资格有限制吗？　 78

106．以原价出售经济适用房后，还能再买经济适用房吗？ 78

109．如何将已购经济适用房上市交易？ 79

108．预购人预购了经济适用房，竣工前可以转让吗？ 79

111．哪些已购公房不能上市交易？　 80

110．什么是公房？ 80

的？ 81

112．公房申请上市需要哪些手续？职工已购公房上市的程序是如何规定 81

114．购买二手房要注意的事项有哪些？ 82

113．公房上市由哪个部门管？ 82

116．按成本价购买的公有住房，上市后收益怎么分？ 84

115．已购公房上市价格由谁定？ 84

120．出售已购公有住房需要交多少个人所得税？ 85

117．标准价购买的、拥有部分产权的公有住房，上市后收益怎么分？　 85

118．已购公房出售后能再按成本价购买公房吗？　 85

119．公房出售应该交多少税费？ 85

121．换房可以免征个人所得税吗？　 86

租房不可大意　弄清谁是房主 87

八、合法房源专题 87

［案例传真］ 87

［徐滔说法］ 89

124．如何检验房产证？ 90

［相关法律答问］ 90

122．怎样辨别真假房东？ 90

123．出租人不是真正的房东怎么办？ 90

129．哪些房屋不能出租？　 91

125．夫妻一方可以做主出租共有房屋吗？　 91

126．被抵押的房屋可以出租吗？　 91

127．按揭房屋能出租吗？　 91

128．按揭贷款人可以以产权人的名义出租房屋吗？ 91

131．出租房屋要查什么？ 92

130．如果租用了法律禁止出租的房屋怎么办？　 92

133．没有《房屋租赁许可证》可能会产生什么后果？何处办理《房屋租赁许可证》？ 93

132．承租人有哪些主要的权利和义务？ 93

136．房屋租赁合同必须要备案吗？ 94

134．出租私房要办理哪些手续？ 94

135．房屋租赁合同一定要以书面形式订立吗？ 94

138．办理房屋租赁合同登记备案还需要缴纳费用吗？ 95

137．房屋登记备案手续，应当提交哪些材料？ 95

140．房屋租赁合同没有登记，承租人的哪些权利难以得到保障？ 96

139．出租人应缴纳哪些税？所有的税都必须由出租人缴纳吗？ 96

143．停止出租房屋也有治安责任吗？ 97

141．房屋租赁合同要向什么部门登记？没有登记的租赁合同有效吗？ 97

142．签订房屋租赁合同应当准备哪些证件？ 97

145．房屋承租人也有治安责任吗？ 98

144．房屋出租人有哪些治安责任呢？ 98

148．涉外出租登记备案需提交哪些材料？ 99

146．出租房屋还要签订治安责任保证书吗？ 99

147．涉外出租需要履行哪些手续？ 99

150．如果和老外房客以仲裁方式解决纠纷，应当注意什么？　 100

149．和老外房客发生纠纷怎么办？如果要打官司应当在哪儿的法院打？　 100

154．如果出租人将房屋出租给了无照经营者，会产生什么后果？　 101

151．什么是外地来京人员？　 101

152．向外地来京人员出租房屋需要办理哪些手续？　 101

153．要将房屋出租给经营者，出租人应当办理什么证件？应当注意什么？　 101

156．怎样办理私房租赁合同公证？　 102

155．出租房屋用于生产经营与用于居住有何不同？　 102

158．租赁双方当事人违反哪些规定将受到行政处罚？　 103

157．双方当事人一方能否单独办理租赁合同登记备案？　 103

租房买房谁优先　买卖不破租赁　 104

九、租赁期间房屋买卖、拆迁及续租专题 104

［案例传真］ 104

［徐滔说法］ 106

161．房屋租赁合同中可以订立免责条款吗？　 107

［相关法律答问］ 107

159．房屋租赁合同中应当包括哪些内容？　 107

160．房屋租赁双方当事人如何在合同中详细约定出租物的状况？　 107

164．出租人准备出租住房时可以采取什么预防措施？ 108

162．什么样的免责条款无效？　 108

163．免责条款，承租人可以采取什么措施避免损失？ 108

167．出租人有权提前收回房屋吗？ 109

165．带家电出租，应当注意什么？ 109

166．房屋租赁有期限吗？　 109

171．如果租赁期满承租人拒不搬出，承租人应承担什么责任？出租人可以采取什么措施？ 110

168．如果双方没有约定租赁期限，出租人可以随时收回房屋吗？　 110

169．什么是不定期租赁？ 110

170．租赁合同中未明确约定租赁期限，出租人需要收回房屋应如何处理？　 110

174．承租人能提前退租吗？如果提前退租，应当提前多长时间通知出租人？　 111

172．如果租赁期满承租人未搬出，出租人也没有提出异议，会产生什么后果？ 111

173．租赁期满后，是否可以叫承租人立即搬出？承租人可以要求延长租期吗？　 111

177．出租人必须续租吗？续租手续如何办理？ 112

175．出租人能扣留保证金和预付的房租吗？　 112

176．提前退租需要办什么手续？ 112

180．承租人有哪些行为，出租人将会终止房屋租赁合同？ 113

178．租房期满未签订新的租房合同会导致什么结果？ 113

179．承租人在什么情况下可以解除合同？ 113

183．房屋拆迁后，原来的租赁合同还有效吗？ 114

181．出现哪些情形，房屋租赁双方当事人可以变更或者解除租赁合同？ 114

182．房屋租赁双方应如何解除合同？解除合同后会有什么后果？ 114

186．承租人还能继续承租已被转让的房屋吗？应当向谁支付租金呢？ 115

184．承租人可以获得拆迁补偿吗？ 115

185．承租人可以购买承租的房子吗？ 115

189．承租人能把房子租给别人吗？ 116

187．什么是转租？ 116

188．哪些房屋不能转租？ 116

192．如果被转租人没有付租金，承租人也可以不向出租人付钱吗？　 117

190．房屋租赁合同的变更会影响房屋转租合同吗？ 117

191．转租就是承租权的转让吗？ 117

195．出租人依法终止合同，被转租人应当怎么办？ 118

193．如果被转租人损坏了房屋，应当由谁来承担责任？　 118

194．房屋转租后增加的租金应当归谁所有？ 118

199．受让人没有履行合同，承租人应当承担什么责任？ 119

196．转租期限可以比原租期长吗？ 119

197．什么叫做承租权转让？怎样办理承租权转让？ 119

198．承租权转让以后，承租人和出租人是什么关系？ 119

202．房屋租赁期间承租人死亡，合同还有效吗？ 120

200．出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋吗？卖掉房屋需要通知承租人吗？　 120

201．出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效吗？ 120

206．对于未经出租人同意的转租，出租人可以采取什么措施？ 121

203．承租人死亡，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋吗？　 121

204．如果是出租人死亡，合同还有效吗？出租人的家人可以收回房屋吗？ 121

205．承租人未经出租人同意转租房屋是否违约？出租人可以采取什么措施？　 121

出租房屋别蒙混　各种问题讲清楚 122

十、租赁双方权利义务专题 122

［案例传真1］ 122

［徐滔说法］ 124

装修租住屋　别忘问问房主 125

［案例传真2］ 125

［徐滔说法］ 127

210．出租人能收取承租人的房屋租赁押金吗？ 128

［相关法律答问］ 128

207．如何确定租金？ 128

208．承租人不按期缴纳房租时应如何处理？ 128

209．租房期间物价上涨，出租人可以要求增加租金吗？ 128

213．为了防止承租人拖欠房租，出租人可以采取什么应急措施？ 129

211．出租人可以向承租人收取管理费等费用吗？ 129

212．承租人不交房租，出租人该怎么讨租呢？ 129

217．承租人应向物业公司承担什么责任？ 130

214．到底谁来交物业费？ 130

215．如果物业公司向出租人追讨物业费，出租人应当怎么办？ 130

216．如果承租人没有缴纳物业费，出租人可以采取什么措施？ 130

219．房屋租赁产生纠纷怎么办？ 131

218．承租人没有缴纳物业费，物业公司有权要求出租人付款吗？ 131

223．承租人能装修承租房屋吗？装修后财产归谁所有？ 132

220．对仲裁裁决不服，可以再告到法院吗？ 132

221．出租人要去法院起诉承租人，有时效限制吗？ 132

222．出租人可以留置承租人在出租房屋内的财产吗？ 132

226．在出租期间由谁负责维修房屋？承租人受到的损失应当由谁来赔偿？ 133

224．承租人可以随便改变房屋的用途吗？ 133

225．一旦发现承租人搬走出租房屋内设施，出租人可以采取什么措施？ 133

228．出租人拒不修房，承租人应当怎么办？ 134

227．在什么情况下，出租人可以不负责任？ 134

232．出租人没有完全按照合同办事，承租人该怎么办？ 135

229．房屋损坏谁鉴定？ 135

230．如果房屋存在安全隐患，应当由谁承担责任？ 135

231．出租人交付房屋不符合合同规定，承租人可以解除合同吗？ 135

234．合同中如何约定维修责任？ 136

233．出租房屋中家电的自然损耗，承租人需要赔偿吗？　 136

想当二房东　别打公房主意 137

十一、廉租房、公房租赁专题 137

［案例传真］ 137

［徐滔说法］ 139

236．承租的廉租房还可以再租给别人吗？ 140

［相关法律答问］ 140

235．什么叫做廉租住房？谁能申请廉租住房？ 140

240．廉租住房的配租方式有哪几种？　 141

237．廉租住房的租金如何确定？　 141

238．在哪些情况下，政府会收回廉租住房或停发租赁补贴？ 141

239．租住廉租住房应该注意什么？　 141

241．申请廉租住房时如何核定“人口”？ 142

243．哪些已购公有住房不能出租？ 143

242．什么是公房？ 143

247．公房承租人死亡后，该由谁来继续承租该公房？ 144

244．符合什么条件的公有住房才能出租呢？　 144

245．按照房改标准价格购买的公有住房能否出租？ 144

246．已购公有住房应如何出租？　 144

249．公有房屋养护和维修的责任由谁承担？ 145

248．非独立成套的公有住房转租后合用部位使用有何规定？ 145

252．如果租住公房的出租人和承租人发生了纠纷，出租人有权起诉吗？　 146

250．公民个人能将公有住房出租吗？ 146

251．出租人能转租公房吗？如果将所租住的公房作为廉租房转租，需要经过单位同意吗？　 146

卖房找中介　当心中间吃黑钱　 147

十二、房屋中介专题　 147

［案例传真］ 147

［徐滔说法］　 149

254．合格的中介机构该有哪“两证”？有效证件应当挂在哪里？　 150

［相关法律答问］　 150

253．是不是所有的中介都可以办理房屋租赁业务？　 150

257．中介公司可以收哪些费用？ 151

255．为什么一定要找具有合法资格的中介？　 151

256．谁是黑中介？我能信任谁？ 151

260．中介机构是否应主动告知承租人收取多少费用？ 152

258．如果通过中介机构没有找到房子，还用交费吗？ 152

259．中介机构可以收取多少中介费？中介机构应当向谁收取中介费？ 152

264．因中介的过错给承租人造成了损失，中介机构应当承担什么责任？ 153

261．承租人可以向中介机构要发票吗？ 153

262．合法的设立房地产中介服务机构应具备哪些条件？ 153

263．因中介机构职员的过错给承租人造成了损失，应由谁承担责任？ 153

267．中介机构是否能让其他中介机构为出租人服务？ 154

265．通过中介机构租房，承租人也应当检查出租人的有效证件吗？ 154

266．出租人和中介公司是什么关系？ 154

270．房屋出租代理机构可否不通过银行向出租人支付租金？　 155

268．什么是房屋出租代理？业务是什么？ 155

269．如果承租人没有缴付租金怎么办？ 155

272．出租人怎样通过房屋出租代理将自己的房屋租出去？　 156

271．订立房屋出租代理合同要注意什么？ 156

276．承租人和中介机构是什么关系？承租人能否绕过中介机构直接和出租人签合同？　 157

273．签订房地产中介服务应包括哪些主要内容？ 157

274．房屋中介机构应履行怎样的义务？ 157

275．中介公司可以代表房主签订合同吗？ 157

278．哪些中介服务人员可以从事房屋租赁代理业务？出租人可以委托中介服务人员个人作为租房代理吗？ 158

277．承租人绕过中介机构和出租人签约，也应向中介机构支付中介费吗？　 158

282．如何界定中介机构不按合同办事的责任？　 159

279．订立《房屋承租居间合同》，如何规定费用问题？ 159

280．如何避免中介机构不按照承租人的要求介绍房源？ 159

281．如果是出租人提供的信息有误，应当由谁承担损失？ 159

283．如何在房屋出租合同中约定和费用有关的事项？ 160

开发商指定物业　业主该不该交费 162

物业篇 162

一、前期物业专题 162

［案例传真］ 162

［徐滔说法］ 164

3．什么是前期物业管理合同？效力期是多长？ 165

［相关法律答问］ 165

1．新《物业管理条例》解读 165

2．什么是前期物业管理？　 165

6．开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定吗？ 166

4．前期物业管理合同能约束业主吗？ 166

5．开发商是怎样选聘前期物业管理企业的？　 166

8．开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗？ 167

7．开发商作出虚假的减免物业管理费的承诺应承担何种责任？ 167

房子租出去　物业费谁付 168

二、业主专题 168

［案例传真］ 168

9．怎样成为业主？ 171

［徐滔说法］ 171

［相关法律答问］ 171

12．业主提出的建议怎样才能被采纳？ 172

10．小区内土地如何利用，业主能提建议吗？　 172

11．业主的权利、义务有哪些？ 172

16．业主可以在小区内养狗吗？ 173

13．别人替业主参加业主大会可以吗？ 173

14．业主公约对于承租人是否有效？承租人违反了业主公约，业主承担责任吗？ 173

15．承租人能否成为原、被告？ 173

19．业主能否在共用部位堆放杂物？　 174

17．业主是否有权改变自己房屋的使用用途？ 174

18．如果业主确有必要改变物业的使用用途怎么办？ 174

22．业主的生活受到邻居的影响怎么办？ 175

20．业主对于违章搭建要承担责任吗？　 175

21．小区内的树木归谁管？ 175

25．业主能改变房屋结构吗？ 176

23．业主安装空调，物业管理公司能管吗？ 176

24．业主安装太阳能热水器，物业管理公司能管吗？　 176

业委会哪能指派　业主合力能罢免　 177

三、业主大会与业主委员会专题 177

［案例传真］ 177

26．开发商能否参加业主大会？　 180

［徐滔说法］ 180

［相关法律答问］ 180

29．业主的投票权怎么确定？ 181

27．未成年的业主可以参加业主大会吗？ 181

28．什么是业主大会？业主大会怎么开？　 181

32．业主大会是怎样成立的？ 182

30．业主大会的决定，怎样才有效？ 182

31．业主大会的召开时间怎么确定？业主大会的职责有哪些？ 182

35．业主委员会的职责是什么？ 183

33．没参加业主大会，会议决定对我有效吗？ 183

34．什么是业主委员会？ 183

39．欠缴物业管理费的业主还有被选为业主委员会委员的资格吗？　 184

36．同一小区是否可以成立不同的业主委员会？ 184

37．业主委员会的委员应当具备哪些条件？ 184

38．业主委员会的委员可以委托他人参加会议吗？ 184

42．业主委员会如何进行换届选举？任期未满，业主有权撤换委员吗？ 185

40．哪些情况下，业主委员会委员的资格终止？ 185

41．业主委员会应如何举行会议及作出决定？　 185

43．业主委员会能否从事经营活动？ 186

既然接受服务　物业费怎能赖掉 187

四、物业管理公司专题 187

［案例传真］ 187

［徐滔说法］ 189

45．怎样监督物业管理公司？ 190

［相关法律答问］ 190

44．什么是物业管理公司？物业管理公司的权利义务有哪些？ 190

47．物业管理企业各资质等级证书的颁发和审批程序是如何进行的？ 191

46．什么叫物业管理公司的“多种经营”？ 191

48．各资质等级物业管理企业的条件是什么？ 192

50．新设立的物业管理企业如何取得上岗证？ 193

49．物业公司如何进行分级管理？ 193

53．开发商与业主、物业管理公司是什么关系？ 194

51．物业管理公司能罚款吗？ 194

52．物业管理公司能管业主吗？ 194

57．物业管理合同中约定物业管理公司免除责任有效吗？ 195

54．物业管理公司根据什么规定对物业进行管理？　 195

55．什么是物业管理合同？ 195

56．什么是《住户手册》？ 195

60．物业管理公司的工作人员实施了违法、侵权行为，责任应由谁来承担？ 196

58．物业管理合同在什么情况下是无效的？合同无效的后果是什么？　 196

59．在什么情况下物业管理合同终止？ 196

63．物业管理公司能进行“转委托”吗？如何进行“转委托”？物业管理公司将业务全部“转委托”，应当承担怎样的责任？　 197

61．在接管物业前，物业管理公司对物业如何验收？　 197

62．业主入住前房屋验收不合格，责任谁来承担？ 197

65．物业管理公司能换吗？ 198

64．“转委托”后服务出现问题，业主应当找谁？责任应当由谁来承担？　 198

68．如何续签物业管理合同？ 199

66．在什么情况下可以解聘物业管理公司？如何解聘物业管理公司？ 199

67．如何选聘物业管理公司？ 199

70．物业管理公司在期满后是否仍可继续提供服务收取费用？　 200

69．居委会能选聘物业管理公司吗？ 200

车位总被抢占　物业岂能推脱 201

五、物业服务专题 201

［案例传真］ 201

［徐滔说法］ 203

72．物业管理公司更换的物件质量问题由谁来承担责任？ 204

［相关法律答问］ 204

71．物业管理公司应提供哪些服务？ 204

76．小区内的电梯如何管理？　 205

73．物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙？ 205

74．物业管理公司向业主搭售产品，合法吗？ 205

75．物业公司如何进行消防管理？ 205

80．小区停车位的权利关系怎样划定？ 206

77．小区内的高压供水应达到什么标准？ 206

78．车位被人占用，物业管理公司承担什么责任？ 206

79．小区内存车怎样管？ 206

85．小区内应配多少个车位？　 207

81．收取停车费要满足哪些条件？ 207

82．如果业主的车在小区内丢失，物业应承担什么责任？ 207

83．业主停放在小区内的车被撞坏，谁负责？ 207

84．买了车位，还要交车位管理费吗？ 207

87．地下车位产权应归谁？人防工程改建的地下车库产权应归谁？ 208

86．关于车位出租有收费标准的规定吗？ 208

90．业主在小区内受到歹徒的伤害，物业管理公司应承担责任吗？　 209

88．业主财物被盗，物业管理公司该赔吗？ 209

89．业主有权安装防盗网吗？ 209

95．业主进行装修，物业管理公司如何管理？ 210

91．未及时清理障碍物导致业主受到伤害，物业管理公司应承担责任吗？ 210

92．物业管理人员能否擅自进入业主的房屋？ 210

93．物业管理公司未采取有效避险措施，是否要承担责任？ 210

94．业主能禁止物业管理公司进入自家房屋维修公共设施吗？ 210

97．业主装修时必须用物业管理公司推荐的装修队吗？ 211

96．物业管理公司与业主、施工单位签订的装修管理协议有哪些内容？ 211

98．物业管理公司能帮业主出租房屋吗？ 212

拖欠电费不交　拉闸停电不是办法 213

六、物业收费专题 213

［案例传真］ 213

99．物业管理费应向谁收取？物业管理费应按哪个面积收取？包括哪些费用？ 215

［徐滔说法］ 215

［相关法律答问］ 215

100．物业管理费如何收取？ 216

104．小区里供水、供电、供气等费用应向谁收取？设备应由谁负责维修？ 217

101．产权证没办，是否应交物业费？ 217

102．没卖出的商品房开发商也要交物业费吗？ 217

103．承租人是否应交物业管理费？什么情况下承租人要支付物业管理费？ 217

107．物业公司在向住房收取水、电、气等能源费用时，可否自行加价？　 218

105．业主在入住时是否应当缴纳水、电、气等入户费？ 218

106．公共区域内的照明费谁来交？ 218

110．如何监督物业管理费的使用？　 219

108．什么是包干制和薪金制计费方式？ 219

109．哪种物业服务收费方式更合算？　 219

113．物业管理公司应当如何收取管理费？ 220

111．房屋买了还没住，要交物业管理费吗？ 220

112．业主接收房屋时应注意哪些事项？ 220

114．普通住宅、经济适用房、高档住宅、安居房、房改房、拆迁户住房的物业管理费是怎样构成的？ 221

116．对物业管理公司提供的服务不满，管理费还要交吗？ 223

115．物业管理公司侵权，物业管理费还要交吗？ 223

120．不交水电费，物业管理公司有权停水、停电吗？ 224

117．房屋质量差，管理费还要交吗？ 224

118．物业管理公司失职，业主的权益如何维护？ 224

119．物业管理费“涨价”怎么办？ 224

124．物业管理公司出租业主共有的房屋该怎么办？ 225

121．不交物业费，物业管理公司有权停水、停电吗？ 225

122．不交购房款时，物业管理公司有权停水、停电吗？ 225

123．当部分业主拒不交费时，其他业主应怎么办？ 225

127．业主应缴纳哪些垃圾处理费？ 226

125．物业管理费滞纳金是什么？应如何收取？ 226

126．房屋天面维修费如何分摊？ 226

131．物业管理公司有权收取装修押金和装修管理费吗？ 227

128．业主住首层还要交电梯费吗？ 227

129．哪些公用面积不计取物业管理费？ 227

130．业主装修房屋时，物业管理公司会收取哪些费用？ 227

132．业主装修时应交垃圾清运费吗？　 228

楼顶设广告　业主有权利 229

七、公共部分利用专题 229

［案例传真］ 229

［徐滔说法］ 231

134．楼顶广告牌的设置、收益权归谁所有？ 232

［相关法律答问］ 232

133．楼顶广告牌的设置权归谁所有？ 232

136．楼顶广告牌影响房间使用功能怎么办？ 233

135．物业管理公司可以从楼顶广告牌的使用收益中获取报酬吗？ 233

138．物业管理公司有权将管理用房挪作他用吗？ 234

137．什么是物业管理用房？面积怎么定？能否计入买房公摊面积？ 234

141．开发商必须在小区内设置会所并可以随意处置会所吗？　 235

139．什么是小区会所？小区会所的收益该归谁？ 235

140．物业管理公司有权利用公共用房开设娱乐设施吗？　 235

142．业主使用会所设施要付费吗？ 236

维修基金该谁出　细究房价有学问　 237

八、房屋维修专题 237

［案例传真］ 237

［徐滔说法］ 239

143．房屋的保修期从何时开始，应如何计算？保修期内房屋出了问题由谁负责？ 240

［相关法律答问］ 240

146．如何划分物业管理公司和业主的维修范围？物业管理公司和业主负责维护的内容有哪些？ 241

144．房屋漏雨谁来赔？ 241

145．在何种情况下业主承担维修责任？ 241

148．房屋完损等级是怎样划分的？　 242

147．公有住房出售后其维修费由谁来承担？ 242

150．房屋修缮工程是怎样分类的？ 243

149．房屋完损等级怎样评定？ 243

151．各类房屋修缮工程的适用范围是什么？ 244

153．专项维修基金应由谁收取和管理？ 245

152．什么是专项维修基金？ 245

155．专项维修基金如何支取？ 246

154．不交专项维修基金就不能办房产证吗？ 246

157．公有住房售后维修基金如何缴纳？ 247

156．业主委员会成立前，专项维修基金可以支取吗？ 247

160．缴纳公共维修基金后还要交纳中修费吗？ 248

158．同时收取物业管理费与公共维修基金合法吗？ 248

159．公共维修基金是什么？ 248

161．公共设施被损坏谁来修？公共设施被损坏找不到责任人时，损失谁来赔？ 249

物业形同虚设　业主有权另找 250

九、物业管理纠纷及解决专题 250

［案例传真］ 250

［徐滔说法］ 252

163．所有的物业管理关系都要受《物业管理条例》的约束吗？ 253

［相关法律答问］ 253

162．什么是物业管理纠纷？业主如何投诉？出现纠纷应如何解决？ 253

166．物业管理公司应怎样公开财务信息？ 254

164．地方已有物业管理条例，国务院《物业管理条例》实施后，地方该执行哪个规定呢？ 254

165．业主的知情权是什么？业主可以查阅物业管理公司的财务收支吗？ 254

168．业主怎样对物业管理公司的财务进行审计？ 255

167．业主委员会如何监督物业管理公司的财务开支？ 255

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