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第一章 绪论 1

一、业主维权现状与物业纠纷的原因 1

总序 1

二、业主维权的基础与途径 3

第二章 业主及业主委员会 7

第一节 业主 7

一、物业和业主的法律概念 7

二、业主在物业管理活动中应享有的权利 8

第二节 业主大会 9

一、业主大会概述 9

三、业主在物业管理活动中应履行的义务 9

二、业主大会的职责 10

三、业主大会会议 11

四、业主大会的代理参加 11

五、业主大会决定的作出 12

第三节 业主委员会 12

一、业主委员会权利 13

二、业主委员会委员 13

三、业主委员会职责 14

四、业主委员会在诉讼中的资格 14

六、业主委员会的换届、改选及解散 15

五、业主委员会会议 15

七、业主委员会的经费与印章 17

八、业主委员会与物业管理委员会的区别 17

第四节 业主公约 18

一、业主公约的制定及内容 18

二、违反业主公约的法律责任 21

第三章 业主大会及业主委员会组建程序 22

第一节 业主大会及业主委员会的组建程序 22

一、管理区域的划分 22

三、组建业主大会筹备组 23

二、可以成立业主委员会的物业管理区域 23

四、筹备组的工作内容 25

五、投票和统计选票 29

六、备案 32

第二节 业主委员会成立实务 33

一、步骤一：发倡议写申请 34

二、步骤二：产生业主代表组建筹备组 35

三、步骤三：起草文件筹备开会 37

四、步骤四：开会 53

五、步骤五：备案 58

六、步骤六：刻章 59

第四章 业主与各方关系 60

第一节 业主与业主委员会的关系 60

一、业主委员会侵权的情形 60

二、业主维权的途径 61

第二节 业主与业主的关系 64

一、业主之间的侵权情形 65

二、业主的维权途径 65

第三节 业主与物业管理公司的关系 66

一、物业管理公司侵权的情形 66

一、开发商侵权的情形 68

第四节 业主与开发商的关系 68

二、业主维权的途径 68

二、业主维权的途径 69

第五节 业主与政府部门及相关组织的关系 70

一、业主与规划部门的关系 70

二、业主与居委会的关系 71

三、业主与派出所的关系 72

第五章 物业管理中的业主维权 74

第一节 前期物业 74

一、《物业管理条例》对前期物业管理的规定 74

三、业主有选择或者不选择物业管理企业的权利 75

二、购买房屋时在合同中对前期物业进行约定 75

第二节 物业收费 76

一、业主将物业费交给业主委员会有助于物业管理 76

二、物业公司不应采取停水电方式强迫业主缴物业费 77

三、物业公司能否收取装修管理费 77

第三节 维修基金 78

一、维修基金被侵权的常见情形 78

二、维修基金法定用途 79

三、维修基金的管理 79

一、共用部位共用设施设备的范围 80

第四节 共用部位共用设施设备 80

二、公共区域物业服务标准 81

三、共用部位共用设施设备的维修 82

四、共用部位共用设施设备的使用 82

第五节 小区绿化 84

一、绿化侵权行为 85

二、业主维权途径 87

第六节 小区停车位 88

一、小区停车位相关侵权行为 88

二、小区内停车位产权归属 90

第七节 小区保安 94

二、小区发生治安案件时物业管理企业负有的责任 95

一、小区保安的基本职责 95

三、物业管理企业对业主在小区内丢失车辆的责任 96

四、业主维权途径 97

第六章 业主维权与物业管理相关示范文本 100

一、北京市业主大会议事规则（示范文本） 100

二、上海市业主大会议事规则 103

三、北京市业主公约示范文本 110

四、业主及投票权数清册（示范文本） 112

五、北京市业主大会决议（示范文本）（书面征求意见方式） 113

六、北京市业主大会决议（示范文本）（集体讨论方式） 114

七、业主临时公约（示范文本） 115

八、前期物业服务合同（示范文本） 122

九、物业管理合同（示范文本） 135

十、居住小区机动车停车管理服务协议（示范文本） 142

第七章 业主维权与物业管理相关案例及评析 145

一、物业管理承包合同纠纷 145

二、开发商欺诈业主纠纷 152

三、物业污染纠纷 157

四、相邻权纠纷 164

五、公共设施使用纠纷 168

六、物业治安案件索赔纠纷 170

七、物业管理账目的知情权纠纷 182

八、房管局法定职责的履行 186

第八章 附录 194

一、国务院颁布的法规 194

1．物业管理条例 194

2．企业事业单位内部治安保卫条例 204

二、部门规章 208

1．业主大会规程 208

2．建设部、公安部、民政部关于加强居民住宅区安全防范工作的协作配合切实保障居民居住安全的通知 213

3．前期物业管理招标投标管理暂行办法 216

4．物业管理企业资质管理办法 222

5．物业服务收费明码标价规定 227

6．住宅共用部位公用设施维修基金管理办法 229

三、北京市正在实施的物业管理规范性文件 232

1．北京市建设委员会《关于首次业主大会会议筹备工作中有关问题的补充通知》 232

2．北京市建设委员会关于《恋日家园小区物业管理委员会招投标选聘物业管理企业的复函》 234

3．北京市建设委员会《关于我市2004年物业管理委员会转换为业主委员会工作有关问题的通知》 235

4．北京市居住小区物业管理办法 236

5．北京市国土资源和房屋管理局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》 239

6．北京市人民政府办公厅转发《北京市国土资源和房屋管理局关于规范和加强本市居住物业管理若干意见的通知》 240

7．北京市国土资源和房屋管理局《关于银枫家园管委会请示移交小区管理资料问题的复函》 244

8．北京市物业管理招标投标办法 245

9．北京市国土资源和房屋管理局转发《建设部业主大会规程及有关问题的通知》 252

10．北京市国土资源和房屋管理局关于修订《北京市居住小区物业管理服务标准》的通知 254

11．北京市国土资源和房屋管理局关于《业主委员会委员资格认定问题请示的复函》 261

12．北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》和《关于开展全市居住小区物业管理企业服务情况检查的实施意见》的通知 262

13．北京市国土资源和房屋管理局关于开展组建业主大会工作的若干意见 271

14．北京市国土资源和房屋管理局关于业主大会招标有关问题的意见 274

15．北京市居住小区机动车停车管理办法 275

16．北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法 277

17．北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行） 283

18．北京市房屋土地管理局、市房改办、市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》 285

19．北京市国土资源和房屋管理局、北京市公安局、北京市民政局《关于加强居住小区安全防范管理工作的通知》 287

20．北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府住房制度改革办公室、北京市财政局关于印发《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》的通知 289

21．中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》的通知 293

四、上海市正在实施的物业管理规范性文件 301

1．关于前期物业管理招投标的若干规定 301

2．上海市住宅物业管理规定 307

3．上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定 317

4．上海市住宅物业消防安全管理规定 320

5．上海市人民政府批转市房地资源局《关于实施上海市住宅物业管理规定若干意见的通知》 325

6．加强住宅物业业主大会建设的若干规定 328

7．上海市房屋土地资源管理局转发《关于业主大会开立房屋维修资金账户有关问题的通知》 334

8．上海市房地资源局关于实施《上海市住宅物业管理规定》有关问题的意见 336

9．上海市停车场（库）管理办法 339

10．上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法 346

五、天津市正在实施的物业管理规范性文件 350

1．天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法 350

2．天津市物业管理招标投标管理办法 353

3．天津市业主会管理办法 363

4．关于执行《天津市业主会章程（示范 371

文本）》的通知 371

5．天津市房地产管理局关于贯彻实施建设部《物业管理企业资质管理办法》有关问题的通知 378

6．天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法 380

7．天津市房地产管理局关于物业管理招投标工作有关事项的通知 383

8．天津市房地产管理局关于明确物业管理有关问题的若干意见 385

9．天津市商品住宅维修基金使用办法 386

10．天津市业主委员会活动规则 391

11．天津市物业管理服务用房管理办法 397

六、深圳市正在实施的物业管理规范性文件 399

1．广东省物业管理条例 399

2．深圳市物价局、深圳市住宅局关于物业管理服务收费若干问题的通知 406

3．深圳经济特区物业管理行业管理办法 409

4．《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则 417

5．深圳市业主大会和业主委员会指导规则 423

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