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基础知识 1

序第一章房地产与房地产法 1

常见问题 4

1．房屋和土地一般可分为哪些类别？ 4

2．房地产法是不是一个部门法？ 6

【典型案例】房屋买卖中口头协议纠纷适用法律依据 6

1．什么是土地使用权出让法律关系？怎样理解土地使用权出让的法律定义？1 6

2．土地使用权出让法律关系由哪些要素构成？1 6

【典型案例】合建房屋应履行法定的审批手续1 7

3．我国法律法规对房地产开发企业的行业管理作了哪些方面的规定？1 8

【典型案例】未经许可不得擅自改变土地用途1 9

3．房地产法的调整对象是什么？ 9

【典型案例】尚未登记过户，买房人是否有权起诉 10

第二章房地产法律关系 12

第一节房地产法律关系及其构成 12

基础知识 12

常见问题 16

4 什么是房地产开发企业？房地产开发企业有哪些类型？ 22

5．我国设立房地产开发企业必须具备哪些法定条件？ 22

6．《城市房地产管理法》施行前，不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产为内容的合同是否有效？ 23

第二节 房地产法律关系的产生、变更和消灭 25

基础知识 25

2．我国法律规定哪些情况可以导致土地使用权法律关系的消灭？ 27

常见问题 27

1．我国法律规定土地使用权法律关系在什么情况下变更？ 27

3．什么是集体土地所有权的变更？引起集体土地所有权主体发生变更的事实主要有哪些？ 28

4．什么是集体土地所有权的消灭？引起集体土地所有权消灭的事实主要有哪些？ 28

5．已预售商品房的预售人转让该房地产开发项目，原商品房的预售合同是否继续有效？ 29

【典型案例】主体变更，原商品房预售合同是否有效 29

第三章房地产产权 31

第一节土地所有权和使用权 31

基础知识 31

1．行使土地所有权时会遇到哪些限制？ 38

2．集体土地所有权有何法律特征？ 38

常见问题 38

【典型案例】集体所有土地不可擅自用于商品房建设 39

3．可以通过划拨方式取得哪些建设用地？ 40

4．土地使用权出让具有什么特征？ 40

5．土地使用权出让的具体年限应怎样确定？土地使用权出让的年限从何时开始计算？ 41

6．土地使用权出让期限届满产生什么法律后果？ 41

7．已购公有住房上市交易的，如何计算出让土地使用权截止日？ 42

8．土地使用权具有哪些法律特征？ 42

【典型案例】合格行政主体的认定 43

第二节房屋所有权 46

基础知识 46

1．在共有房屋的分割过程中，个别共有人不在场，而其他共有人共同作出的分割共有房屋的协议有效吗？ 53

常见问题 53

2．父母用子女的赡养费购、建房屋的产权归父母所有吗？ 54

3．子女因结婚、分家等购建的房屋自住的，产权归该子女所有吗？ 54

4．家庭成员中一人经批准新建房屋，其他家庭成员如有少量资金、实物或劳动投入的，应归谁所有？ 54

5．父母遗留下的房产由子女中一人以个人名义领取了产权证，其他子女对房屋有产权吗？ 55

6．家庭成员共同经营，生活期间购置的房产，用一人的名字登记的，该房产是否是共同房产？ 55

7．家庭成员中一人用自己的资金经营供养全家，在外购，建房屋能否成为家庭共有房屋？ 55

8．确认房屋产权的书证，物证包括哪些？ 55

【典型案例】合资建房产权纠纷案 56

9．借用者对房屋进行了修缮，能否主张产权？ 57

【典型案例】私自扩建房屋不能取得所有权 58

10．非产权人合法使用期间，对房屋进行改建、扩建或增添附属物能否主张产权？ 58

11．怎样处理因添附而取得房屋产权的纠纷？ 59

12．怎样处理公民之间因房屋产权登记而引起的产权纠纷？ 59

【典型案例】出资买房要有证据 60

13．如何处理换房引起的产权纠纷？ 61

14．如何处理房屋赠与引起的产权纠纷？ 61

15．建造成本已打入商品房屋成本的拆迁安置用房和公共服务配套建筑，其产权如何确定？ 62

16．楼房顶层平面使用权应归谁所有？区分所有人对楼房共有部分应承担什么义务？ 62

【典型案例】房屋顶层平面使用权能否出售 63

17．楼房周围的空地只归一楼住房使用吗？ 64

18．夫妻离婚时，怎样认定房屋是否是共同财产？ 64

【典型案例】离婚后房改房如何分割 65

19．什么是异产毗连房屋？城市异产毗连房屋发生自然损坏，所需修缮费用如何分担？ 66

基础知识 67

第三节相邻权 67

常见问题 72

1．使用建设用地时对使用土地的单位和个人有何要求？ 72

2．相邻关系有何特征？侵害相邻权应承担什么样的法律责任？ 72

【典型案例】侵犯相邻权引起的纠纷（一） 73

【典型案例】侵犯相邻权引起的纠纷（二） 74

第四节房地产权属登记 75

基础知识 75

常见问题 79

1．继承、赠与及有关涉外和涉港澳台房产所有权转移的法律行为是否必须办理公证？ 79

4．什么情况下需要办理房地产变更登记？ 80

2．应在哪个公证机关办理房产公证？当事人应在公证后多长时间内到房产管理部门办理房产所有权转移及登记手续？ 80

3．房地产开发项目怎样办理权属登记手续？ 80

5．办理房地产变更登记的程序是什么？ 81

第四章房屋买卖 82

第一节房屋买卖概述 82

基础知识 82

常见问题 87

1．我国立法上对房屋买卖的条件作了哪些限制性规定？ 87

【典型案例】转让限制权利的房地产引起的纠纷 89

【典型案例】转让无权属证书的房地产引起的纠纷 90

2．公房能否上市交易？ 91

3．什么是优先购买权？哪些人享有优先购买权？ 92

【典型案例】出售公有房屋承租人有优先购买权 93

4．在房屋买卖中，房屋的所有权何时转移？ 94

【典型案例】办了过户手续，风险随之转移 94

5．什么是商品房预售？商品房预售款项是否可以不用于有关工程建设而挪作他用？ 95

6．商品房预售的，应具备哪些条件？ 96

【典型案例】购房者应注意保护自己的合法权益 97

7．什么是房屋拍卖？它有什么主要特征？法律对各种拍卖方式作了怎样的规定？ 98

8．什么样的房产可以拍卖？ 99

9．房屋拍卖要经过哪些程序？ 100

10．什么叫房屋互易？它有何法律特征？ 102

11．互易房屋应办理哪些手续才发生法律效力？ 102

12．房屋互易后，一方反悔能否要求换回房屋？ 103

13．以转让房屋为目的进行换房，是否有效？ 104

14．换房协议签订后，一方不履行协议怎么办？ 104

第二节房屋买卖合同 105

基础知识 105

常见问题 111

1．房屋买卖合同成立、生效、有效与房屋买卖有效有何联系与区别？ 111

【典型案例】无效购房合同的索赔 112

2．什么是附条件的房屋买卖合同？所附的条件必须满足什么条件才有效？ 114

【典型案例】附条件合同的效力的认定（一） 114

【典型案例】辞职后是否影响购买公房的产权（二） 115

3．什么是附期限的房屋买卖合同？ 116

【典型案例】按份共有人处理共有房屋引起的纠纷 117

4．部分共有人未经其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的合同有效吗？ 117

5．可撤销的房屋买卖合同有哪些？ 118

6．无效的房地产买卖合同有哪些？ 118

【典型案例】因虚假广告引发的商品房买卖纠纷（一） 121

【典型案例】因虚假广告引发的商品房买卖纠纷（二） 124

7．如何处理“一房二卖”的纠纷？ 126

【典型案例】“一房二卖”的法律责任 128

8．非所有人卖了他人房屋，买卖合同是否有效？ 129

9．什么是房屋分期付款买卖？该买卖合同应如何规定价款的支付方式？ 130

10．房屋分期付款买卖合同生效后，卖房人是否有权收回房屋？ 130

【典型案例】开发商违约赔偿10万元 131

11．房屋买卖中违约责任如何承担？房屋分期付款买卖中违约责任如何承担？ 131

12．分期付款房屋因意外事故发生毁损、灭失、风险谁应当承担责任？ 133

13．签订商品房预售合同购房者要注意哪些条款？开发商不让签补充条款怎么办？ 134

【典型案例】未签预售合同不能扣定金 135

14．购买现售商品房的，应注意哪些问题？ 137

【典型案例】商品房出现质量问题引起的纠纷 138

15．商品住宅价格应由哪些项目构成？哪些费用不应计入商品住宅价格？ 139

【典型案例】预售商品房价格纠纷（一） 141

【典型案例】预售商品房价格纠纷（二） 142

16．城市房产交易价格及经营性服务收费的依据是什么？ 143

【典型案例】商品房预售合同中的价格条款能否变动 144

17．商品房分摊面积如何界定？购买者分摊的公用建筑面积如何计算？ 145

18．实行市场调节价的房产交易，如何进行房产价格评估？ 147

1 9．商品房销售面积如何计算？交付后实际面积与合同约定有差异引起了纠纷应如何处理？ 148

【典型案例】商品房实测面积与预测面积差异产生纠纷 150

【典型案例】实际交付的房屋构造与预售时不一致起纠纷 152

20．房屋转让时，该房屋占有范围内的土地使用权是否必须一起转让？ 153

21．土地使用权转让时，在该土地使用权范围内的房屋是否必须一起转让？ 154

22．以出让方式取得土地使用权的，转让其土地范围内的房产应符合哪些法定条件？ 155

23．以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应具备哪些法定条件？ 156

第五章房屋租赁 157

第一节房屋租赁概述 157

基础知识 157

3．房屋租赁许可证有何法律效力？是否可以转让？ 161

2．违法进行房屋租赁的法律责任如何承担？ 161

1．以划拨方式取得使用权的土地上的房屋出租，是否要将租金中所含土地收益上缴国家？ 161

常见问题 161

4．承租人死亡，其家庭成员是否可以继续承租房屋？ 162

【典型案例】私房承租人死亡，其家庭成员可以继续承租 163

5．离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租的，可否暂时居住？ 163

6．出租人为承租人租到其他房屋，是否可视为具备了腾房条件？ 163

【典型案例】腾退房屋条件的认定纠纷 164

7．房屋所有人出卖房屋时剥夺了他人的优先购买权，如何处理？ 165

【典型案例】剥夺承租人优先购买权的纠纷 165

8．承租人是否可以根据自己的需要或意愿对承租的房屋进行拆改，扩建或增添？ 167

【典型案例】承租人对承租房屋任意拆改引起的纠纷 167

9．出租房屋的装修费应由谁承担？ 168

【典型案例】合同有约定，装修得补偿 169

10．出租房屋应由谁负责修缮？因修缮费发生了争议应如何处理？ 170

第二节房屋租赁合同 171

基础知识 171

常见问题 177

1．房屋租赁是否必须采用书面形式订立合同？ 177

2．房屋租赁对租赁期限是否有限制？ 177

3．房屋租赁合同期满时，承租人如需继续租用的，如何办理？ 177

4．私有房屋的租金应如何确定？如何订立房屋租赁合同的租金条款？ 177

5．租赁期间因物价上涨，出租人能否要求增加租金？ 179

6．如何处理承租人拖欠租金的纠纷？ 179

【典型案例】因承租人拖欠租金引起的纠纷 180

7．签订、变更、终止租赁合同的，当事人是否应当向房地产管理部门登记备案？申请房屋租赁登记应提交哪些文件？ 181

8．房屋租赁合同未办理房屋租赁登记备案手续，该合同是否有效？ 182

9．买卖的房屋有承租人的应当怎么处理？ 182

【典型案例】原共有人和承租人的优先购买权哪个更优先 183

10．房主出卖出租房屋后，原租赁合同是否继续有效？ 184

【典型案例】转让有承租人的房屋引起的纠纷（一） 185

【典型案例】转让有承租人的房屋引起的纠纷（二） 185

11．租赁期间出租人死亡，房屋继承人有权终止合同吗？ 187

【典型案例】出租人死亡租赁合同仍有效 187

12．什么叫转租？我国法律对转租作了怎样的规定？ 188

1 3．承租人擅自将房屋转租给他人的，应怎样处理？ 188

【典型案例】非法转租起纠纷 189

【典型案例】承租人擅自将承租的房屋转租引起的纠纷 190

14．转租人拖欠房租引起合同终止，转租合同中的承租人的损失应有谁承担？ 190

15．转租合同成立后，出租人、承租人、转租人三者之间是一种什么样的权利义务关系？ 192

16．转租合同的租赁期能否超过原租赁合同？ 192

17．承租人能否从转租房屋中获利？ 192

【典型案例】转租合同的期限引起的纠纷 193

第六章房地产抵押 194

第一节房地产抵押概述 194

基础知识 194

常见问题 202

1．哪些房地产不能设定抵押？ 202

【典型案例】违法办理抵押登记引发的纠纷 203

2．共有房屋如何设定抵押？ 204

3．抵押权能否单独转让？ 205

4．抵押房屋被拆除后，抵押权人该怎么办？ 205

5．被抵押的房屋发生毁损灭失，对抵押人产生什么法律效力？抵押权人应怎么办？ 206

6．抵押人和抵押权人约定对抵押房地产保险的，保险费由谁负担？谁是第一受益人？ 207

7．债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押房地产被人民法院扣押的，抵押权人怎么办？ 207

8．房地产可以重复设定抵押吗？ 207

9．抵押权人在哪些情况下可以提前行使抵押权？可以以什么方式处分房地产？ 208

【典型案例】抵押房无效赠与纠纷案 209

10．处分抵押房地产所得金额的分配顺序是什么？ 210

11．抵押房地产上新增的房屋是否属于抵押物？ 210

【典型案例】物权担保优于人的担保 211

12．同一债权设了人的担保和物的担保，在实现债权时哪一种担保优先？ 211

13．抵押房屋能不能买卖？ 212

14．什么是按揭贷款？借款人进行按揭贷款应当注意哪些风险？ 213

15．如何办理住房按揭贷款？ 214

16．从银行得不到发展商所承诺的按揭贷款怎么办？ 215

【典型案例】按揭不成引起的房屋买卖纠纷 215

17．为什么银行要求购房人办理房屋保险？ 217

第二节房地产抵押合同 218

基础知识 218

常见问题 223

1．订立房屋抵押合同应注意哪些事项？ 223

【典型案例】如何处理租赁房屋充作抵押物纠纷 224

2．未办抵押登记，抵押合同是否有效？ 226

【典型案例】抵押合同生效须登记 226

3．经过公证，房产抵押合同就生效了吗？ 227

【典型案例】公证不能代替登记 228

4．抵押人或抵押权人死亡后，抵押合同是否自然终止？ 229

5．能否在抵押合同中约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押房屋的所有权转移为债权人所有？ 229

【典型案例】蒋某诉某典当商行房屋抵押纠纷案 230

第七章房屋赠与 232

第一节房屋赠与概述 232

基础知识 232

1．房屋赠与的成立与生效有什么区别？怎样认定房屋赠与的效力？ 234

常见问题 234

2．个人之间与父母子女之间的房屋赠与的程序有何不同？ 235

3．房屋赠与没办理过户手续，赠与是否有效？ 236

【典型案例】房地产赠与纠纷案 236

4．未成年人能否受赠房产？ 237

5．为了逃避债务而将自己的房屋赠与他人，赠与是否有效？ 238

6．以赠与为名，变相买卖房屋的应当承担哪些法律责任？ 238

7．公民中奖所得房屋是否属于赠与关系？应如何办理产权证？ 239

第二节房屋赠与合同 239

基础知识 239

1．赠与房屋时能否给受赠人附加义务？ 242

常见问题 242

2．赠与人是否应对赠与房屋的质量负责？ 243

3．赠与人因故意或重大过失致使赠与房屋毁损、灭失的，是否应负损害赔偿责任？ 243

4．受赠人已对房屋实际占有或使用，但未办理过户手续，赠与人能否要求撤回赠与？ 244

【典型案例】产权人在受赠人尚未接受赠与时即与他人签订房屋买卖协议引起的纠纷 244

【典型案例】已赠与他人但尚未过户的房屋可否收回 245

第八章房屋继承 247

第一节继承与房屋继承 247

基础知识 247

常见问题 256

1．我国法律对去台人员和台湾同胞继承权的保护表现在哪几个方面？ 256

3．继承人对放弃继承权反悔的，如何处理？ 257

2继承人是否可以放弃房屋继承权？ 257

4．继承人在受胁迫或欺骗的情况下表示放弃继承的，其放弃是否有效？ 258

【典型案例】继承人在受欺骗的情况下放弃继承权无效 258

5．怎样处理无人继承的房屋？ 259

6．未出生的胎儿有继承权吗？ 260

7．什么是“尽了主要赡养义务”？ 260

【典型案例】儿媳尽孝心 成为第一顺序继承人 261

8．继承的房产怎样办理房屋所有权转移手续？ 262

第二节法定继承、遗嘱继承、遗赠和遗赠抚养协议 263

基础知识 263

常见问题 273

1．养子女能否同时继承养父母和生父母的遗产房屋？ 273

2．继子女能否同时继承继父母和生父母的遗产房屋？ 274

【典型案例】养子有房屋继承权 274

3．什么是遗嘱的无效？我国法定无效的遗嘱有哪些情【典型案例】李丽诉李平房屋继承纠纷案 275

4．什么情况下订立的口头遗嘱有效？ 279

【典型案例】危急情况下订立的口头遗嘱的效力认定 280

5．遗嘱继承人对未在遗嘱之列的房屋是否有权继承？ 281

【典型案例】未在遗嘱之列的遗产继承引起的纠纷 281

6．遗嘱人以出借、租赁或典当等行为限制了房屋所有权的行使，与遗嘱相抵触的，是否可认定为遗嘱被撤销？ 282

7．遗嘱人处于不能理解自己行为意义时所订立的遗嘱是否有效？ 283

【典型案例】受强迫订立的遗嘱无效力 283

8．自杀的公民在遗书中对个人财产的处理内容，是否可认定为自书遗嘱？ 284

9．什么叫房屋遗赠？ 284

11．父母购置或建造的房屋，登记在一个子女名下，父母去世后，该房屋是否属于遗产范围？ 285

【典型案例】房产遗赠自由应予尊重 285

10．什么叫房屋遗赠扶养协议？ 285

12．代位继承与转继承有哪些区别？ 287

13．遗赠与遗嘱继承有哪些区别？ 287

第九章房屋折迁 289

第一节房屋拆迁概述 289

基础知识 289

常见问题 292

1．拆迁人和被拆迁人是指哪些单位和个人？被拆除房屋的使用人，也属于被拆迁人吗？ 292

2．拆迁人依法拆迁房屋的凭证是什么？ 292

3．房屋拆迁有哪些类型？ 292

5．什么情况下可进行强制拆迁？ 293

4．什么情况下房屋拆迁主管部门应当责令停止拆迁？ 293

【典型案例】因不服限期拆迁而引发的纠纷 294

第二节房屋拆迁的补偿与安置 297

基础知识 297

常见问题 302

1．房屋拆迁补偿与赔偿有何区别？ 302

2．房屋拆迁补偿中常遇到哪几种特殊情况？应注意哪些问题？ 303

3．因拆迁人致使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，拆迁人是否应增加临时安置补助费？ 304

4．对住宅房屋拆迁中的被拆迁人应如何安置？ 304

【典型案例】违章建筑不受法律保护 305

5．非住宅房屋拆迁时应如何安置？ 306

【典型案例】安置后原承租人与同住人受益纠纷 307

6．对拆迁过渡期的房屋使用人如何安置？ 307

7．从市区人口密集地段迁往人口相对稀疏的边缘区域，在安置面积方面如何维护被拆迁使用人的利益？ 310

第十章房地产纠纷及其处理 311

第一节房地产纠纷概述 311

基础知识 311

常见问题 314

1．解决房地产纠纷可通过哪些途径？ 314

【典型案例】面积“缩水”引起纠纷案 315

2．纠纷应当特别注意哪几个问题？ 318

【典型案例】提供权证违约，引起拒付房款 319

3．房地产纠纷有哪些分类？ 320

4．拆迁纠纷有哪些解决途径？ 322

【典型案例】因拆迁补偿、安置无法达成协议引起的纠纷 323

5．房屋预购合同签订后，因当事人以外的原因不能履行的，如何承担责任？ 324

【典型案例】因不可抗力致使合同不能履行不承担责任 325

第二节调 解 326

基础知识 326

常见问题 328

1．人民调解与行政调解的区别？ 328

【典型案例】租赁期内提前收回房屋的纠纷 328

2．人民调解与法院调解的区别？ 329

【典型案例】因商品房质量问题产生的纠纷 330

3． 发生房地产纠纷如何申请调解？ 331

第三节仲 裁 333

基础知识 333

4．人民调解协议书有无强制执行的效力？ 333

常见问题 336

1．哪些房地产纠纷不能申请仲裁？ 336

2．当事人如何申请仲裁？ 336

【典型案例】商品房出现质量问题谁承担 337

3．合同无效是否影响仲裁协议的效力？在什么情况下仲裁协议无效？ 339

4．当事人对仲裁裁决不服的，能否向人民法院提起诉讼？在什么情况下当事人可以申请撤销裁决？什么情况下法院可以裁定不予执行？ 340

第四节行政救济 341

基础知识 341

常见问题 349

1．房管机关可对哪些房地产纠纷进行调解？ 349

2．为什么法律规定某些房地产纠纷应该先由政府或主管部门进行调解处理？ 350

3．房地产行政义务赔偿义务机关如何确定？ 351

4．什么是单独提出行政赔偿？ 351

5．什么是一并提出行政赔偿？ 351

6．违反《城市房产交易价格管理暂行办法》受处罚，对处罚不服怎么办？ 351

7．被房屋拆迁主管部门处罚的拆迁人或被拆迁人，对行政处罚决定不服的，应当怎么办？ 352

第五节诉 讼 353

基础知识 353

常见问题 359

1．对哪些房地产纠纷案件人民法院一般不予受理？ 359

2．因房屋纠纷诉讼应向哪个法院起诉？ 359

【典型案例】因不服行政处罚而引发的行政诉讼 360

【典型案例】主张权利亦要合法合理 362

3．第二审人民法院对案件会作出怎样的判决和裁定？ 362

4．各级人民法院和当事人在什么情况下可提起再审？ 364

【典型案例】邹甲诉邹乙、邹丙房屋纠纷案 364

5．房地产行政诉讼应遵循哪些原则？ 369

6．我国法律对行政诉讼中原告的主体资格作了哪些限制？ 369

【典型案例】因不服房管部门颁发房地产权证而引发的行政诉讼 370

7．当事人因房屋拆迁、补偿、安置等问题依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应作为民事案件还是行政案件处理？ 371

8．什么是房屋案件的证据？较之其他民事证据其有什么特点？ 371

9．房屋纠纷案中证据主要有哪几类？ 372

10．什么是中止执行？ 373

【典型案例】租户拒搬及欠租金引起的纠纷 373

附 录 374

【典型案例】催讨房租应注意诉讼时效 374

11．我国法律对房屋纠纷的诉讼时效作了怎样的规定？ 374

1．中华人民共和国城市房地产管理法 377

2．城市房地产开发经营管理条例 389

3．城市房屋拆迁管理条例 397

4．城市房地产权属档案管理办法 404

5．住房公积金管理条例 410

6．城市商品房预售管理办法 420

7．最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 423

8．中华人民共和国土地管理法 430

9．中华人民共和国土地管理法实施条例 448

10．中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 460

11．中华人民共和国建筑法 467

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