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第一章 房地产登记法律问题研究第一节 房地产登记制度的理论与立法 2

一、房地产登记的性质——从行政管理向行政服务理念转变 2

二、房地一体化格局构建 9

三、房地产登记中的法律适用——协调统一房地产登记立法 21

第二节 登记实务中的实体难题及其化解 32

一、分散设置的房地产登记机构合理整合之必然 32

二、登记错误救济机制的探索 48

第三节 登记实务中的程序欠缺及其完善 63

一、几种特殊登记的界定与完善 63

二、房地产登记簿的设置 74

三、房地产权属证书的登记发放 83

第二章 划拨土地使用权法律问题研究第一节 划拨土地使用权制度的现状 88

一、概述 88

二、划拨土地使用权的取得制度 95

三、划拨土地的利用制度 99

四、划拨土地使用权的收回制度 112

第二节 划拨土地使用权制度存在的问题 114

一、现有的法律规范和其他规范性文件亟待整合 114

二、划拨用地目录已不能适应实践发展的需要 117

三、划拨土地使用权利用制度存在诸多问题 124

四、划拨土地使用权收回制度亟待改革 129

第三节 完善划拨土地使用权制度的构想 134

一、制定关于划拨土地使用权的法典性法律规范 134

二、修改划拨用地目录 137

三、完善划拨土地使用权流转制度 140

四、改革划拨土地使用权收回制度 144

第三章 集体土地上的不动产法律问题研究第一节 集体建设用地管理制度研究 149

一、土地用途管制制度研究 149

二、集体土地登记制度研究 154

三、集体建设用地使用权设立制度研究 160

四、集体建设用地使用权收回制度研究 173

第二节 集体土地建设用地使用权流转制度研究 176

一、土地流转的法律规定及政策变化 176

二、农民集体建设用地使用权的流转——基于法律行为的流转 181

三、农村集体建设用地使用权的流转——非基于法律行为的流转 189

四、农村集体建设用地使用权的流转情况评析 193

五、当前集体土地使用权流转中的比较劣势——与国有土地使用权流转制度的比较分析 200

第三节 农村集体建设用地上的“小产权房”问题研究 202

一、“小产权房”概念界定 202

二、“小产权房”的“产权”辨析 206

三、基于法律行为的“小产权房”的流转 208

四、非基于法律行为的流转——以法院裁判引起的流转为核心 216

五、应对“小产权房”问题的基本指导思想和若干具体意见 223

第四章 小区物业管理法律问题研究第一节 物业与物业管理概述 229

一、“物业”、“物业管理”的概念 229

二、物业管理的历史发展 231

三、物业管理法制的发展 231

四、“物业管理”与“物业服务”之辨 232

五、物业管理制度研究现状与本章的思路 239

第二节 物业管理模式 240

一、典型国家、地区物业管理模式的考察与启示 240

二、我国物业管理模式探讨 247

三、物业管理模式的特殊问题——从“建管不分”到“建管分离” 250

第三节 业主资格的界定 251

一、几种错误观念的澄清 253

二、已签订买卖合同，未办理登记但已合法占有建筑物专有部分的人 254

三、签订转移所有权的合同，已办理预告登记但尚未占有专有部分的人 257

四、承租人、借用人、典权人 258

五、建设单位（开发商） 259

六、“一房二卖”情况下的业主认定 260

第四节 业主大会和业主委员会的法律性质 261

一、关于业主大会法律性质的既有讨论 261

二、通说——业主大会法人说的弱点与障碍 263

三、业主大会法律性质的再认识 265

四、业主委员会的法律地位 267

第五节 小区权属问题——业主的专有权、共有权纠纷及解决 267

一、建筑物区分所有权之专有权 268

二、建筑物区分所有权之共有权 273

第六节 物业合同法律制度 280

一、物业服务合同的性质和效力 280

二、物业合同类纠纷的核心问题——物业收费标准与物业服务标准 285

第七节 物业服务人的安全保障义务 293

一、物业服务人的安全保障义务概述 293

二、物业服务人安全保障义务的限度 297

三、物业服务人安全保障义务纠纷的主要类型 299

第八节 物业管理制度的完善建议 303

一、确切区分“物业管理”与“物业服务” 303

二、我国物业管理模式的完善 307

三、业主资格认定标准的完善 310

四、业主大会、业主委员会法律性质的明确 311

五、小区权属制度的完善 311

六、物业服务合同制度的完善 312

七、物业服务人安保义务制度的完善 313

第五章 不动产征收和拆迁法律问题研究第一节 我国不动产征收与拆迁立法变迁考察 316

一、不动产征收与拆迁工作的起步阶段（1950年-1980年） 316

二、不动产征收和拆迁工作恢复阶段（1980年-1991年） 317

三、不动产征收和拆迁工作初步走向市场化阶段（1991年-2001年） 318

四、不动产征收和拆迁工作开始步入法制化阶段（2001年-2007年） 319

五、不动产征收和拆迁工作开始走向规范化阶段（2007年至今） 320

第二节 我国现行不动产征收和拆迁制度安排综述 322

一、现行不动产征收和拆迁立法的主要架构 322

二、现行不动产征收和拆迁立法的主要内容 325

三、关于2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施 327

四、不动产征收和拆迁立法文本存在的问题分析 334

第三节 不动产征收与拆迁的实务现状及问题分析 353

一、不动产征收和拆迁纠纷类型概述 354

二、不动产征收和拆迁纠纷体现出的实务问题 358

第四节 对不动产征收和拆迁立法的完善建议 367

一、准确界定不动产征收的概念 367

二、明确不动产征收制度的宗旨 373

三、确定不动产征收的立法模式 374

四、厘清不动产征收法律关系的主体 376

五、严格公共利益的界定 378

六、制定适宜的不动产征收补偿规则 387

七、制定科学的不动产征收程序 395

八、设计切实可靠的不动产征收纠纷救济体系 401

九、明确规定问责 403

后记 405

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